Ответственность за нарушение правил остекления и ремонта на балконе, юридические нюансы в 2022 году

Ответственность за нарушение правил ремонта на балконе, юридические нюансы ремонта лоджии

Балкон – неотапливаемое, нежилое помещение в виде выступающей из плоскости стены фасада здания, огражденной площадки, он является частью квартиры. Квартира принадлежит гражданину на праве частной собственности и не относится к общему имуществу в многоквартирном доме.
В соответствии с положениями статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая компания) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества собственников многоквартирного дома.
В приложение (состав общего имущества) при заключении типового договора управления многоквартирным домом балконы не включаются в состав общего имущества, таким образом, при подписании указанного приложения собственник помещения принимает на себя обязательства по их надлежащему содержанию и несет ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В соответствии с ними общим имуществом в многоквартирном доме являются:
– ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая балконные плиты и ограждающие несущие конструкции);
– ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).
Таким образом, навес над балконом не относится к общему имуществу многоквартирного дома и является частной собственностью.
Плита балконная – общедомовое имущество. А всё, что выше – имущество собственников.
Расходы по содержанию и текущему ремонту балконов покрываются за счет конкретных граждан, пользующихся указанными площадями.
Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации бремя ответственности, за содержание имущества, ему принадлежащего лежит на собственнике этого имущества.
Согласно данной законодательной норме на собственника данного имущества возлагается ответственность за содержание своего имущества в исправном, безопасном и пригодном для эксплуатации состоянии, при этом имущество должно использоваться по назначению, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями.
Согласно статье 39 Жилищного кодекса Российской Федерации правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В соответствии с предоставленными ему названным Кодексом полномочиями Правительство Российской Федерации утвердило Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, регулирующие отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

В силу части 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплено, что к общему имуществу в многоквартирном доме относятся, в частности, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, ограждающие конструкции являются общим имуществом собственников в многоквартирном доме.

Подпунктом 4.2.4.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170, предусмотрено, что балконы отнесены к несущим конструкциям.

Согласно пунктам 8, 24 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений” строительная конструкция – это часть здания или сооружения, выполняющая определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции, которая должна отвечать требованиям механической безопасности и находится в состоянии, при котором отсутствует недопустимый риск, связанный с причинением вреда жизни или здоровью граждан, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений вследствие разрушения или потери устойчивости здания, сооружения или их части.

С учетом изложенного установлено, что оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного помещения. Балконные плиты, отнесенные к ограждающим несущим конструкциям, включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость. С учетом технических особенностей этих конструкций балконные плиты отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме.
Согласно Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя России от 27.09.2003 г. №170) собственникам жилого помещения не допускается:
– использование балконов и лоджий не по назначению, размещение на них громоздких и тяжелых вещей, их захламление и загрязнение;
– самовольная установка козырьков, балконов, лоджий и переоборудование балконов, лоджий;
– цветочные ящики следует устанавливать на поддонах с внутренней стороны ограждений балконов (лоджий).
В соответствии с п. 4.2.4.1. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя России от 27.09.2003 г. №170) работники организаций по обслуживанию жилищного фонда:
– обязаны систематически проверять правильность использования балконов;
– необходимо регулярно разъяснять нанимателям, арендаторам и собственникам жилых помещений и ответственным за коммунальную квартиру правила содержания балконов, эркеров и лоджий;
– организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить очистку кровли от снежных навесов и наледи с балконов и козырьков являющихся частью общедомового имущества и установленных в соответствии с проектом дома (п.4.6.1.23 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда);
– при обнаружении признаков повреждения балконов работники организаций по обслуживанию жилищного фонда должны принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего разрушения.
Если речь идет о вашей собственности, то у вас законодательно нет права требовать от каких-либо лиц или организаций поддерживать это имущество в надлежащем состоянии. Собственник имущества обязан поддерживать его в таком состоянии, которое не создает опасности для других лиц и не нарушает общественных интересов. При причинении вреда ответственность за нанесенный неисправным имуществом вред лежит на собственнике имущества.
Для начала, чтобы определить на ком лежит ответственность за ремонт балкона, посмотрите технический паспорт квартиры. Если согласно технического паспорта балкон входит в состав квартиры, то, скорее всего, бремя по ремонту и содержанию балкона в безопасном состоянии придется нести вам, как собственнику квартиры. Даже, несмотря на то, что балконная плита относиться к несущим элемента, а его перила являются элементами ограждения.
Во – вторых вам необходимо ознакомится с договором с управляющей компанией на оказание услуг. Желательно иметь его у себя на руках, для того, чтобы быть в курсе, какие услуги по содержанию жилищного фонда должны выполняться вашей управляющей компанией. Если вы обратитесь в свою управляющую компанию с заявлением о ремонте аварийного балкона, и вам будет отказано, то вы вправе будете затребовать договор, чтобы убедиться, что содержание балконов не входит в сферу ответственности вашей управляющей компании. Так же надо узнать, предусмотрены ли средства в городском бюджете на данную статью. Так, например, ремонт балконов в Москве производиться за счет средств городского бюджета, выделенных на выборочный капитальный ремонт жилых домов. Хотя, сами понимаете, добиться этого будет трудно.
Вообще, согласно законодательству, ответственность за содержание балкона лежит на собственнике имущества, то есть на вас, если в договоре с управляющей компанией не прописано другое. В данном случае на вас лежит ответственность не только за состояние балкона, но и за возможный вред, который может быть нанесен вашим соседям при полном или частичном обрушении аварийного балкона.
В любом случае, вам надо обратиться в управляющую компанию. Ремонт серьезных повреждений балкона самостоятельно устранить вам вряд ли удастся, Это должны делать лишь специалисты из соответствующих коммунальных структур.

Как отремонтировать балкон и не нарушить закон

Балкон – помещение небольшое, но ремонтировать его очень хлопотно. И дело не в сложности работы – есть много юридических норм, которые нужно соблюдать во время ремонта. Как обойти препоны и не попасть впросак?

Штрафы за остекление балконов уже существуют, с 1 марта 2022 года они будут касаться и юридических лиц, сообщается на сайте Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства.

«Ключевым отличием нового документа от действующих правил является то, что согласно документу требования к пользованию жилыми помещениями предъявляются не только к гражданам, но и к юридическим лицам, которые являются собственниками помещений», — пояснили в ведомстве.

Штрафы за несогласованное остекление не являются нововведением, напомнили в Минстрое. Прежде чем остеклять балконы, жильцам нужно ознакомиться с действующими в регионе правилами благоустройства. В некоторых случаях они предусматривают санкции из-за нарушения внешнего вида зданий, пояснили в ведомстве.

Сейчас федеральное законодательство не ограничивает собственников в праве замены окон и балконных дверей, остекления и утепления балконов. Но закон обязывает жильцов проводить перепланировку и переустройство в соответствии с законодательством и по согласованию с органом местного самоуправления (ст. 26 Жилищного кодекса).

Должны ли вы ремонтировать балкон за свой счет?

Когда приходит время капитально отремонтировать балкон или лоджию, у владельца часто возникает вопрос: «Может, это общее имущество, и оплачивать ремонт должны все жильцы дома?»

Что в многоэтажках является общим

Обратимся к Постановлению Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491. Согласно ему, к общему имуществу действительно относятся «…балконные плиты, … и ограждающие несущие конструкции». Получается, ремонт балконной плиты и ограждения – удел всех жильцов дома.

Однако не все так гладко. Юристы считают, что Постановление носит лишь рекомендательный характер. В основном же документе – Жилищном Кодексе РФ – ничего не написано о том, что балконы или лоджии в квартирах принадлежат всему дому. Поэтому оплачивать ремонт вам никто не будет.

Если на вашем балконе есть пожарная лестница, можно добиться, чтобы его ремонт частично оплатили соседи. Потому что тогда ваш балкон служит не только вам. Он является общедолевой собственностью (ст. 31, гл. 6 ЖК РФ).

Что можно и что нельзя делать на балконе?

В Жилищном Кодексе есть два термина, которые обозначают сильные преобразования в квартире, в том числе и на балконе. Это переустройство – установка дополнительного радиатора, перенос газовой плиты – в общем, все, что связано с инженерными сетями и оборудованием. И перепланировка, которая представляет собой изменение очертаний жилого помещения. Например, когда вы объедините две комнаты, остеклите балкон и так далее. Что-то из вышеперечисленного запрещено делать на балконе.

Какие-то работы – возможны, если на это получить специальную бумажку, то бишь разрешение. Давайте разберемся, что относится к первой группе, а что – ко второй.

Планируете остеклить балкон? Читайте нашу статью, в которой сравниваются алюминиевые и пластиковые окна: Как лучше остеклить балкон или лоджию?

Если у вас маленькая кухня, можете объединить лоджию с кухней. О вариантах дизайна, утеплении и других нюансах читайте в данной статье.

Что запрещено делать на балконе

Обшил балкон вагонкой – не видно, ну и ладно! Такой балкон вносит дисгармонию во внешний вид здания Радиатор на балконе, подключенный к центральной сети

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме от 13 августа 2006 г. N 491 запрещают уменьшать нормативную высоту ограждения. Она должна быть не менее 1, 1 метра от пола. Если на пол уложить толстый слой утеплителя – это может нарушить норму.
Пожарные предостерегают нас обшивать балконы горючими материалами как снаружи, так и внутри. Однако практике многие поступают строго наоборот и обшивают балконы внутри вагонкой или МДФ панелями. И гори оно все синим пламенем!

Пока соседи будут спускаться вниз – все цветочки посшибают

Запрещено остеклять балкон, который является пожарным выходом. Так же, как удалять лестницу для эвакуации и запирать на замок или другие запоры двери, которые ведут к ней.
Никто не разрешит вам проводить работы, которые сильно изменят фасад здания. Хотя может прокатить, если ваш балкон выходит на задворки.
Нельзя выносить на балкон радиатор или теплый водяной пол, если он подключен к центральным системам отопления и водоснабжения. Так гласит Постановление Правительства Москвы № 883-ПП.
По тому же документу запрещено остеклять, утеплять балкон, настилать там полы, если для балкона такая нагрузка слишком велика. Что это значит? Балконы бывают разные – поновее и постарше. Если на первые можно установить вынос – и ничего, то на второй сделаешь безобидную стяжку – не выдержит.

Когда нужно получать разрешение на ремонт

Все случаи перечислены в Постановлении Правительства Москвы № 883-ПП от 15 ноября 2005 года. Получать разрешение чиновников нужно, когда:

Остекление + обшивка балкона + ненормативный цвет Лоджию присоединили к комнате, да еще и отопление вынесли Здесь вынесли наружные приспособления для сушки белья. Благо, это не Россия

вы остекляете впервые или заменяете старое остекление на балконе или лоджии
выносите остекление
изменяете форму и конструкцию балконов или лоджий
присоединяете козырьки, наружные приспособления для сушки белья и т.д.
обшиваете балкон или лоджию внутри и снаружи
сносите перегородки между балконом или лоджией и комнатой, причем как целиком, так и частично. Переносите дверной проем
изменяете конструкцию пола, если нагрузка на плиту при этом возрастает
перекрашиваете ограждения в цвета, которые отличаются от проектных

То есть почти на все виды ремонта нужно получить разрешение. Зато поклеить обои и покрасить пол вы можете безо всяких согласований. Уложить электрический пол (если стяжка не очень тяжелая) и утеплить балкон – тоже.

Чем грозит незаконный ремонт на балконе

Разрешение на несогласованное переустройство или перепланировку – только по решению суда

Согласно КоАП РФ ст. 7.21, самовольная перепланировка, переустройство жилых домов или помещений (в том числе балконов и лоджий) обойдется в 5 тысячи рублей. Жители многоквартирных домов платят на тысячу больше.

Однако этот штраф – капля в море! Дальше на нарушителя подадут в суд и, возможно, обязуют привести балкон в прежнее состояние. Если этого не сделать, квартиру продадут с торгов. А вырученные деньги (за вычетом расходов на исполнение судебного решения) передадут ее хозяину. Плохо то, что судебные приставы стремятся продать быстрее, значит выйдет дешевле.

Если по плану дома балконы или лоджии не остеклены, то для остекления потребуется разрешение. В противном случае собственника смогут оштрафовать на пять тысяч рублей, а конструкцию придется демонтировать.

Дополнительно могут оштрафовать за отделку балкона без разрешения некоторыми видами пластика, например сайдингом. В этом случае штраф будет выписан за нарушение противопожарных правил.

Если при остеклении была перепланировка или переоборудование — демонтаж стены или выноса на балкон батареи отопления — штраф может быть увеличен еще на 2500 рублей

Кого заставят демонтировать остекление?

Вкратце: согласно закону, если по плану дома у балкона нет остекления, нужно брать разрешение у местных служб и властей для переоборудования. Менять окна в уже застекленном балконе можно. Что-то ломать во имя панорамного балкона — только по согласованию.

Переделывать или демонтировать остекление балкона могут заставить владельцев квартир, расположенных в домах с фасадами, закрепленными в паспорте строения. В основном это касается исторических зданий.

Тех, кто остеклил себе балкон без согласования до вступления постановления в силу (то есть, до 21 января 2006 года), это правило не касается: сделали и сделали. Тем, кто модернизировал балкон позже, придется как-то доказывать свою правоту, а собственникам, которые только планируют провести такие работы, лучше согласовать изменения. Это связано с тем, что у большинства современных зданий фасад также закреплен в документах.

— Внешний вид дома, в том числе остекление фасадов, может регулироваться муниципальными правовыми актами и законами субъекта Российской Федерации, — сообщает пресс-служба российского Минстроя. — Санкции за их нарушение, если такие акты были приняты, также устанавливаются на местном и региональном уровнях. Поэтому перед выполнением работ по остеклению необходимо ознакомиться с правилами благоустройства, утвержденными в регионе и городе проживания.

В каждом регионе действует свой закон о перепланировке. В базовых вещах они сходятся. Например, ломать несущие стены без согласования нельзя нигде. Но детали могут расходиться. Где-то, как в Москве, не нужно получать разрешение на остекление, если не нарушается прочность или несущие конструкции здания, работа инженерных или противопожарных систем, предусмотренный проектом архитектурный облик дома. В других регионах, даже если ничего такого не нарушается, согласовывать остекление балкона или лоджии все равно надо.

Как доказать, что балкон застеклен по правилам?

— Доказательствами могут послужить как свидетельские показания (жильцов, родственников), которые подтвердят, что остекление произошло давно, — говорит адвокат Андрей Конышев. — Либо каким-то образом документально подтвердить. Самое простое — хранить все чеки и договор на услуги монтажников, которые этот балкон застеклили. Но в случае, если они не сохранились, можно обратиться в ту организацию, которая застеклила балкон, с просьбой предоставить документы о том, что они проводили работы. И организация может выдать эти документы. Это самое лучшее подтверждение, в котором будет прописано, когда именно этот балкон был остеклен.

А если я купил квартиру с «незаконным» балконом?

По-хорошему, надо было еще перед покупкой оценить фасад дома и балкон и уже на этом этапе попросить у продавца соответствующие документы. Если поезд ушел, но контакты предыдущих владельцев сохранились, позвоните им, спросите, как и когда они стеклили балкон. И постарайтесь найти необходимые документы или свидетелей. Вы — новый собственник, и вам отвечать за всё, что творится в квартире.

Как согласовать остекление?

На перепланировку балкона собственникам жилья необходимо получить специальное разрешение. Чтобы убедиться, что возможность изменений предполагается проектом строительства дома, следует обратиться в архитектурную инспекцию и в ТСЖ.

— Любая перепланировка, в том числе остекление балкона, согласовывается не на общем собрании, а просто необходимо написать заявление в ТСЖ, которое уже примет решение — собирать общее собрание или нет, — говорит Андрей Конышев. — Потому что ТСЖ может и так поставить печать, подпись председателя и выдать разрешение на перепланировку. Фактически нужно собрать три подписи, чтобы узаконить перепланировку: от местной администрации, архитектурной инспекции и управляющей компании или ТСЖ.

Но во всем есть свои исключения. К примеру, если по проекту здание предусматривает остекление (этот момент уточните у застройщика), то проводить его после получения ключей можно без согласований. А вот если вы решили остеклить квартиру в старой хрущевке, понадобится разрешение от застройщика или администрации.

Что мешает ремонту балкона. Реальные истории

Интернет полон стонов, которыми делятся бедолаги, попавшие под раздачу за неправильный ремонт балкона. Мы же подобрали для вас наиболее типичные случаи удачного выхода из ситуации.

Евгения, Москва:

Мы с мужем хотели убрать перегородку на балконе и сделать панорамное остекление. В фирме, которая устанавливает евроокна, нам сказали, что нельзя, потому что балкон выходит на красную линию. Точнее, они-то могут сделать, но нежелательно. Предложили обшить сайдингом. Мы подумали, что нам просто впаривают более дорогой вариант. Поэтому еще походили по фирмам – там твердили то же самое – не желательно. В итоге согласились на сайдинг. Причем оказался он не дороже панорамных окон.

Николай Иванович, Новосибирск:

Я задумал снести стену между комнатой и лоджией. Был в «Архиматике», и они мне заявили: снести ее легально никак нельзя. Во-первых, она считается внешней, во-вторых, это нарушит внешний вид здания. Даже отказались просто увеличить дверной проем! Будто это тоже испортит наружность фасада. Других причин не назвали – перегородка не несущая, сделана из газобетонных блоков. Все же пришлось отказаться от этой идеи.

Об узаконивании увеличения площади балкона читайте в статье: Как согласовать объединение балкона с комнатой.

Можно ли обойти запрет на вынос отопления на балкон? Об этом вы узнаете в данном материале.

Как получить разрешение на остекление балкона, в каких случаях вам его не выдадут и информацию о штрафах читайте по ссылке: https://oknanagoda.com/balkony-lodzhii/yuridicheskie-voprosy/razresheniye-na-ostekleniye.html

Инесса Ретушева, Подмосковье:

У нас балкон пришел в аварийное состояние. На общем собрании жильцов решили, что ремонт будет оплачиваться из нашего кошелька. Это ладно. Компания, с которой связалась УК, срезала плиту и собиралась устанавливать новую. Я пошла заключать договор с этой конторой, вдруг накосячат, с кого спрашивать? Так они отказались! Сказали – мы работаем с УК, с ними и договор будем заключать.

Представительница из УК в свою очередь сделала удивленные глаза – причем тут мы? Вы же за свои деньги ремонтируете. Пока металась из одной конторы в другую, балкон сделали без договора. А вот когда пришло время оплаты, мы не отдавали деньги, пока не получили договор на руки:).

Сосед почти не виден

Полезное разъяснение для граждан, живущих в многоквартирных домах, сделал Верховный суд РФ. Он объяснил, на что имеет право собственник квартиры, который решил перестроить балкон.

Желающих улучшить, а в понимании большинства, это означает – расширить свой балкон, было достаточно во все времена. Нынешние – не исключение. Поэтому многие многоэтажные дома поражают разнообразием рам, навесов, и прочих наворотов на балконах, которые сильно уродуют внешний облик домов.

Верховный суд РФ сделал такое разъяснение, когда пересматривал итоги одного “балконного” спора. Дело заключалось в том, что одна из собственниц квартиры в многоквартирном доме переделала свой балкон.

Ее перестройка была, по сути, стандартной – так часто поступают желающие усовершенствовать балкон, дама совместила его с кухней, а заодно и увеличила его размеры. В дополнении к этому над балконом хозяйкой был смонтирован козырек такой длины, что он перекрывал обзор соседям сверху.

Рамы, навесы и прочие навороты на балконах – не личное дело хозяина, когда он живет в многоквартирном доме. Фото: Лилия Злаказова

Соседи, возмущенные таким неудобством обратились к местным властям. Тем переделка также не понравилась, и уже власти потребовали возвращения квартиры в прежнее состояние, утверждая, что ответчица затеяла перепланировку без разрешений компетентных органов и без согласия соседей. Со своей стороны, жильцы дома подали и свой иск. По утверждению соседей, балконный козырек выходит за границу балконной плиты приблизительно на 1,5 метра, что портит им и вид с балкона, и образ дома.

Дама сдаваться не стала и ответила встречным иском. В нем она написала, что собрала кучу разрешений от всех инстанций и просит ей не мешать наслаждаться жизнью с новым и безопасным балконом.

О правовых вопросах управления многоквартирным домом эксперты “РГ” рассказывают в рубрике “Юрконсультация”.

Судя по документам, которые оказались в распоряжении суда, перестройка балкона отвечает и санитарным, и противопожарным требованиям. И по мнению специалистов, нарушений несущих конструкций при перепланировке не было. В ходе судебного процесса выяснилось, что предстоящий ремонт балкона одобрили 49 соседей и владелец нежилого помещения дома.

Читайте также:

Порвался линолеум

Местные суды встали на сторону собственницы квартиры.

По их мнению, перестройка балкона выполнена с учетом требований строительных и санитарных норм и правил, никак не нарушает права и интересы собственников других квартир, не создает угрозы их жизни и здоровью и не меняет “целевое назначение помещений”.

Но власти города и другие соседи с таким решением не согласились и оспорили его уже в самую высокую инстанцию. Власти города посчитали, что такое решение опасно в первую очередь тем, что теперь каждый сможет перестраивать балконы по своему вкусу и желаниям. Во что превратится лицо города, трудно представить.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ “балконный” спор внимательно изучила и с мнением коллег не согласилась. Верховный суд сказал, что гражданка перепланировку провела самовольно, разрешений она не получила, согласований с властями и соседями не провела. Высшая инстанция объяснила, что балконные плиты входят в состав общего имущества, а, следовательно, любая их перепланировка должна быть согласована со всеми собственниками помещений в доме.

Если открыть главный в таких случаях документ – Жилищный кодекс РФ, то в пункте 3 части 1 статьи 36 сказано следующее: всем собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит общее имущество: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое оборудование и прочее оборудование.

Верховный суд специально подчеркнул – балконные плиты относятся к общему имуществу. Об этом сказано в документе, который называется – “Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме”. Эти Правила были утверждены постановлением правительства от 13 августа 2006 года N 491.

В этих Правилах есть пункт 2 раздела I “Определение состава общего имущества”. Там записано дословно следующее: “В состав общего имущества включаются, в том числе, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции)”, – говорится в нем.

Таким образом, подчеркнула Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда, балкон еще и относится к ограждающим и несущим конструкциям, сказано в определении .

Суд в своем решении заявил, что квартирант может уменьшить размер общего имущества при реконструкции помещений, но такая перепланировка возможна только с согласия всех собственников помещений в доме (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ). Такое же положение закреплено в части 2 статьи 40 этого же кодекса – “если реконструкция, переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества, на них должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме”.

Вот какой итог подвел под своими рассуждениями Верховный суд – при серьезной перепланировке балкона в одной отдельно взятой квартире, согласие всех собственников является обязательным условием.

А местные суды посчитали вполне достаточным, согласие четырех десятков соседей. Но местные суды не приняли во внимание,что противников реконструкции балкона оказалось больше. А между тем категорически возражающие против расширения балкона соседи составили коллективное обращение в суд и в материалах дела оно имеется.

Можно уменьшить размер общего имущества, но перепланировка возможна только с согласия всех собственников

“Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ находит, что допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав”, – сказано в решении Верховного суда РФ.

Суд отменил все вынесенные решения по делу и направил его на новое рассмотрение, предписав учесть позицию ВС РФ.

Штрафы за остекление балконов: что изменится с 1 марта 2022 года

В марте 2022 года вступят в силу новые правила пользования жилыми помещениями, а прежние полностью утратят силу. Ничего такого, что кардинально изменило бы подход к эксплуатации квартир, там нет. Но одна норма сильно возбудила СМИ и собственников: ответственность за незаконное остекление балконов и лоджий. Вроде бы владельцев жилья ждут штрафы, а ранее установленное остекление придется демонтировать.

Эта нашумевшая новость напоминает другие инфоповоды:

А вот какова на самом деле ситуация с остеклением сейчас — и вот что ждет собственников предстоящей весной.

Курсы Т—Ж

Что это за правила

В России есть жилищный кодекс, а дополнительно к нему — правила пользования жилыми помещениями. Там отдельные разделы для социального найма, собственников, договора найма. Правила как бы дополняют и разъясняют нормы жилищного кодекса.

Текущая редакция правил действует с 2006 года. Ее привели в соответствие с другой нормативкой. Получился новый документ, который заработает с марта 2022 года.

Что изменилось в правилах

Кардинально там ничего не изменилось. Теперь у правил другие разделы, но общий смысл остался прежним: хорошее делать можно, плохое — нельзя. Пользуйтесь жильем так, чтобы не мешать другим, не переделывайте конструктивные элементы, чтобы дом не рухнул, следите за ремонтом и вовремя оплачивайте коммунальные услуги.

Единственное изменение — это перегруппировка разделов. Теперь правила касаются не только собственников-физлиц, но и компаний.

Как обстоят дела с остеклением балконов

Конкретного пункта про остекление в правилах не было и нет. То есть в новой редакции ничего не написано о том, что вот раньше-то было можно остеклять как угодно, а с 1 марта — запрещено под угрозой штрафа.

Остекления касается условие о запрете переустройства и перепланировки. Без разрешения и согласований проводить их нельзя. Так было с 2006 года и будет с 2022. Минстрой официально подтвердил, что никаких новых правил нет.

Вот что написано в текущей редакции для соцнайма:

не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка.

А вот формулировка из новой редакции для соцнайма:

не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение порядка, предусмотренного статьями 25, 26 и 28 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Для собственников норма сформулирована общими словами: нужно исполнять обязанности, содержать жилье в надлежащем состоянии и учитывать ограничения по ЖК РФ.

Отдельные правила по поводу остекления могут устанавливать регионы. Но это все равно касается особых случаев: культурного наследия, программ по единообразию фасадов, особенностей конкретного проекта.

Можно ли остеклять балконы и лоджии в 2022 году

Да, можно. Если это не переустройство, не перепланировка и не изменение внешнего вида против местных правил благоустройства, никаких дополнительных ограничений нет. Обычные пластиковые окна на балконе многоквартирного дома ничего не нарушают и дополнительных разрешений не требуют.

Нужно ли демонтировать установленное остекление

Нет, не нужно. Если оно изначально было установлено без нарушений, никому не мешает и не вредит конструкциям — пусть себе стоит. В новых правилах нет ни слова о том, что жильцам придется демонтировать остекление 20-летней давности.

Демонтаж понадобится только в том случае, если остекление выполнено с нарушениями: например, дом относится к культурному наследию и изменять конструкцию фасада нельзя. Или жильцы не просто установили остекление, а присоединили балкон к кухне, увеличили размер плиты, построили козырек над соседским балконом и установили опоры перед чужими окнами. То есть конструкция мешает другим жильцам и угрожает безопасности.

Но это не нововведение. Такие самовольные перепланировки и переустройства всегда были запрещены — для них нужно получать разрешение. Если его нет, то и несколько лет назад можно было получить штраф и даже лишиться квартиры.

Даже если перепланировка проведена без согласования много лет назад или уже начался ремонт, ее можно узаконить. Почитайте, как это сделала автор Т—Ж Алена Иванова в Санкт-Петербурге за 115 000 Р . А у Михаила Кочерова получилось согласовать проект перепланировки в Подмосковье за 17 000 Р .

Если перепланировка незаконная и это обнаружится при проверке или после жалоб, жилье заставят привести в прежнее состояние и выпишут штраф. И неважно, балкон это или присоединение кухни к комнате.

Что грозит за незаконное остекление

Штрафа именно за остекление нет, и он не вводится. Есть наказание за незаконное переустройство или перепланировку в многоквартирном доме — по статье 7.21 КоАП РФ:

для граждан — от 2000 до 2500 Р ;
для юрлиц и ИП — от 40 000 до 50 000 Р .

Есть отдельная статья за нарушение правил содержания и ремонта жилья. Эти санкции не новые, и в марте 2022 года они не меняются.

Придется не только заплатить штраф, но и устранить незаконное переустройство — то есть привести квартиру и фасад в то состояние, что было по проекту. Или согласовать переделки. Для всего этого будет предписание надзорных органов.

Ну в общем как обычно – “ученый изнасиловал журналиста”
Спасибо за разъяснения.

По сфере деятельности недвижки повидал море и в самом разном состоянии. Ну и с самыми разными планировками в том числе. Были случаи, когда волосы на заднице дыбом вставали от того, ЧТО люди творят на своих квадратах.
В силу тотальной безграмотности населения, которая с каждым годом явно прогрессирует, а также по причине исконно русского “йа у мамы инжынер, йа знаю усё сам”, т.е. нежелания сначала подумать, а уже потом сделать (читай – сначала спросить, потом воплощать задумку в жизнь), сносятся несущие стены, происходят невменяемые расширения сносом санузловых перегородок, пропиливанием стен на балкон с уширением балконного проема (. ), заведение отопления на балкон. Продолжать можно долго.
Я к чему: очень жаль, что все остается как есть, и пялить мамкиных архитекторов всея Руси и ее окрестностей, стало быть, не будут. Будет все, как в России: пока не начнут массово падать перелепленные балконы, никто нигде не почешется. Классика. Увы.

Читайте также:

Обзор моделей стационарных блендеров

Дорогой ARCHITECTOR, никто не мешает правительству РФ позаботиться о реализации программы “одноэтажная Россия”, в результате чего все ваши переживания о сносе несущих стен в МКД, остеклении балконов, к которому вы не самым уместным образом примешали снос несущих стен, и т.п останутся в прошлом. Напишите в правительство и президенту хотя бы одно обращение для начала по этому вопросу вместо того, чтобы обвинять людей абы в чем.

К слову, все ваши претензии к собственникам помещений абсолютно неуместны. Общедомовое имущество, а, в частности, балконная плита и балконное ограждение, равно как радиаторы отопления и прочее – это общедомовое имущество (учите матчасть, если что), передается в управление управляющей организации или ее аналогу (ТСН). Поскольку управляющие организации в массе увлечены воровством денежных средств жителей, а это я готов обосновать в отношении любого выбранного вами многоквартирного дома, следить за соблюдением соотв. норм и правил и управляющих организаций никак не получается: каждый конфликт может привести к утрате кормушки, которая, к слову, является еще более жирной и халявной по сравнению с той же нефтяной или газовой скважиной.

Evgenii, неплохая байка для студентов-первокурсников. И то не для всех. Одноэтажная Россия? И это где ж такую программу реализуют? Это не Москва-Сити ли плод программы? Или может миллионы квадратных метров жилья, требуемые президентом, хотят задубасить именно одноэтажными избушками-бараками? Вы сами то себя хоть читаете? Написать в правительство? Президенту? Так вы еще и в деда Мороза, оказывается верите (это был не вопрос).
Теперь про общедомовое имущество, т.к. особо улыбнуло ЧТО вы туда понаприписали.
Балконная плита, ограждение – да, ОДИ. А вот радиатор (что подразумевается под “и прочее” – неизвестно) – это лично ВАШЕ. Общедомовое оно – до кранов, если их нет – до перемычки. Все. Учите матчасть, если что.
Унитаз – ВАШ, раковина, ванна, душевая кабина, бидэ – ВАШИ до кранов на врезке в общедомовой стояк.
Вы с какой планеты? Управляйке все принадлежит? Да ой ли? А с какой стати тогда управляйка за СВОЕ имущество не спрашивает с ВАС в случае его замены. Да потому что оно только ВАШЕ и ничье еще.
Почему, когда мы хотим сдернуть радиаторы, мы вызываем УК, чтобы они перекрыли стояк и за отдельную плату сняли радиатор? Какая отдельная плата то? Это ж их имущество (с ваших слов)! Зачем перекрыть стояк – ежу ясно, а почему радиаторы дергать (и ставить обратно) платно? Да потому что это все ВАШЕ.
У вас явно ни технической практики, ни, тем более, судебной. Читайте. Изучайте. Просто диву даюсь где весь этот бред черпают.
Про воровитость управляек сегодня знает даже детсадовец. Так что, открыть Америку не получилось. Стандартно и скучно.

Реализации той или иной программы предшествует ее разработка и утверждение. Если сидеть на пятой точке и ждать, что правительство все сделает за вас, то вы нигде ничего не увидите. По общему правилу, идея становится материальной силой лишь тогда, когда овладевает массами. Свои буйные фантазии про бараки оставьте при себе, пожалуйста (не к месту домысливать за кого-либо, в т.ч. за правительство РФ о том, что если такая программа будет запущена, то это обязательно будет что-то ущербное. ).

Не хотите реализовывать свое право на обращение в соотв. органы власти – ваше дело. Но таким образом вы лишь себе делаете хуже, а потом еще, видимо, и обвинениями сыпать начинаете в адрес правительства и т.д. на ровном месте, в то время как сами ничего не делаете, в т.ч. обращения (заявления, жалобы, предложения) не направляете, кроме как критикуете и других с толку сбиваете своими “верю – не верю”. Причем тут ваша вера, любезный, если вы нихрена надлежащим образом (путем обращения по адресу, а не путем истерик в комментариях к статье) не делаете для того, чтобы что-то в итоге изменилось в лучшую сторону?

Перемычки – это у вас в голове, что в т.ч. подтверждается вашими абсурдными утверждениями “управляйке все принадлежит”, “управляйка за свое имущество не спрашивает” и т.п. Вы, простите, тупица или просто не понимаете значения тех слов, которые употребляете? УО принадлежит на праве собственности то имущество, которое УО приобрела на законных основаниях, а находится во владении – то, что, например, УО взяла в аренду. Общее имущество в принципе не может принадлежать [на праве собственности] УО, передача в управление также не означает возникновение у УО права на владение и (или) распоряжение ОИ по своему усмотрению. Ваши “принадлежать”, “свое” не к месту.

6. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях (ПП РФ 491). Как в буквальном толковании, так и в фактическом, радиаторы в квартире являются общедомовым имуществом.

Несмотря на позицию Минтсроя по вопросу отнесения радиаторов отопления к ОИ по принципу “есть запорная арматура, кран” или нет, а равно на позицию ВС РФ в соотв. решении от 2009 года, сложившаяся судебная практика является противоречивой. Опять же, письма Минстроя НПА не являются, состав Минстроя на день подписания соотв. письма – это одно, а состав Правительства РФ на день принятия ПП РФ 491 – совсем другое. В то же время, лишь “бараны” полагают, что жить надо по указаниями (свои мозги напрягать не надо), в т.ч. по указаниям судей, которые тоже люди и которым тоже свойственно ошибаться.
Есть запорная арматура на ответвлении от стояка отопления в квартире или нет – это, в действительности, существенной роли не играет, поскольку система отопления предназначена для создания теплового контура здания, в результате чего отопление самого жилого помещения является, по сути, одной и, и отключать радиатор отопления в отопительный сезон нельзя по целому ряду причин. Если внимательно ознакомиться с содержанием соотв. решения ВС РФ, то не так уж и сложно понять, что суд не столько по существу вопроса разбирался, сколько пытался взаимоувязать положения ряда статей ЖК РФ, а равно ПП РФ, поэтому и пришел к, по сути, ошибочному решению. Радиатор отопления, установленный в жилом помещении МКД, обслуживает не только отдельно взятое помещение, но и участвует в создании теплового контура здания в целом, т.е. служит своеобразного рода защитой для общедомового имущества (соотв. стен, перекрытий). Опять же, демонтаж радиатора или его отключение могут привести к разбалансировке всей внутридомовой системы отопления, поэтому радиаторы – неотъемлемая часть внутридомовой системы отопления (точно таким же образом, как балконное ограждение – неотъемлемая часть балконной плиты и балкона в целом, поскольку без такого ограждения сама по себе балконная плита какого-либо смысла не имеет и эксплуатироваться не может).

Не так уж и сложно понять, что без радиаторов отопления ввод МКД в эксплуатацию невозможен, в то время как без унитазов и раковин ввод МКД в эксплуатацию вполне себе возможен, в связи с чем все ваши потуги пропихнуть в обсуждение ваши частно-унитазные фантазии – пук в лужу.

Прочее в части ОИ указано, в частности, в ПП РФ 491. “Читайте, изучайте. ” (свои советы к себе для начала примените, чтобы не тупить про “неизвестно”). :)))

Короче говоря, научитесь пользоваться своим умом по назначению. Пока же ваши мозги заточены лишь на то, чтобы сослаться на чью-либо позицию, в то время как собственной позиции по этому и другим вопросам у вас нет.

Что конкретно вы, как детсадовец, знаете про схемы обмана при начислении платы за содержание жилого помещения? А то чет заявлений и эмоций много с вашей стороны, а состоятельных доводов и иных обоснований таких заявлений – ровным счетом 0.

В марте 2022 года вступают в силу новые правила пользования жилыми помещениями

В частности, в них содержится положение о запрете остекления балконов и лоджий, если это не предусмотрено планом, и предусмотрен штраф за нарушение этого положения. Кого коснется новый запрет?

Фото: depositphotos.com –>

С 1 марта следующего года россиян начнут штрафовать за остекление балкона. В первый месяц весны вступает в силу обновленная редакция правил пользования жилыми помещениями.

Если при остеклении была перепланировка или переоборудование — демонтаж стены или выноса на балкон батареи отопления — штраф может быть увеличен еще на 2500 рублей.

Можно ли будет остеклять балконы после 1 марта и что ждет тех, кто это уже сделал?
Об этом Business FM поговорила с председателем Жилищного союза Москвы юристом Константином Крохиным:

— Как будет реализовываться норма, мы сейчас не можем точно сказать, мы можем только предполагать. Но исходя из принципов права новая норма не распространяется на те остекления, которые были сделаны до вступления в силу новых правил. Поэтому полагаю, что не будут наказывать за то, что было остеклено 10-20 лет назад, да и квартиры могли менять собственников и прочее, то есть вины конкретного лица на сегодняшний день и по состоянию на март будущего года может не быть. Вопрос о том, что требуется демонтаж. Если таковые требования будут установлены, то на любой демонтаж необходимо предоставить время, то есть должно быть выдано предписание на основании проверки, например, жилищной инспекции. И вот уже в случае невыполнения предписания, а предписание должно быть мотивировано нормами безопасности и интересами общества, связанными с безопасностью, в том числе пожарной безопасностью и прочее, так вот, если предписание не будет выполнено, то тогда уже существует административное наказание для граждан за невыполнение предписания органа жилищного надзора. Полагаю, что механизм будет такой.

— Это разовый штраф?

— Неисполнение предписания — это штраф разовый, однако есть штраф за повторное неисполнение предписания, поэтому здесь механизм такой, что по-хорошему органы жилищного надзора должны добиться исполнения предписания, в случае злостного и многократного неисполнения предписания они вправе обратиться в суд и требовать демонтажа в принудительном порядке.

— Теоретически тем, кто застеклил 20 лет назад свой балкон, проверка пришла, сделали предписание, им придется это все демонтировать?

— В том случае если эта норма будет требовать приведения в первоначальное проектное состояние, вне зависимости от того, кто это сделал, то да, нынешний владелец помещения, у которого есть вечное право на жилое помещение, к которому примыкает такой балкон, терраса, то есть несанкционированное остекление, в этом случае нынешний владелец должен будет предписание выполнить.

— С 1 марта вообще нельзя будет стеклить?

— Дело в том, что перепланировка регистрируется и разрешение выдается в органах жилищного надзора, в Москве это Жилищная инспекция. В том случае если это разрешение не получено, то по новым правилам остекления действия, которые будут совершены после марта 2022 года, то это будет свежее нарушение и будут применяться соответствующие санкции.

Еще один неприятный сюрприз в следующем году ждет владельцев квартир. За последние полтора года цены на жилье сильно выросли. Москва уже объявила о повышении кадастровой стоимости недвижимости. Так что налоги на жилье увеличатся. При этом по закону налог на недвижимость физического лица не может увеличиваться более чем на 10% в год.

5 ошибок перепланировки, за которые могут лишить квартиры

Перепланировка квартиры — наиболее доступный и потому популярный способ улучшить свои жилищные условия. Однако не следует забывать, что нередко от этого зависит безопасность многоквартирного дома. Даже незначительное вмешательство в конструктив здания может повлечь за собой достаточно тяжкие последствия для собственника — как финансовые, так и юридические.

Ситуации, когда, затевая перепланировку, вы рискуете лишиться своего жилья, — в карточках «РБК-Недвижимости».

Перепланировка без проекта и разрешительных документов

Согласно Жилищному кодексу РФ, перепланировка квартиры проводится только по согласованию с органами местного самоуправления и на основании принятого ими решения. Любые изменения конфигурации жилого помещения необходимо вносить в его технический паспорт. «Если органы государственного жилищного надзора или муниципального жилищного контроля выявят факт перепланировки, просто так это нарушение оставлено без внимания не будет и к нарушителю применят широкий спектр мер принуждения — от выдачи предписания и привлечения к ответственности за его невыполнение до принудительного изъятия перепланированного помещения в судебном порядке и продаже его с торгов», — говорит представитель Европейской Юридической Службы Татьяна Трофименко. Совет всех юристов — разработать проект перепланировки у архитектора и согласовать в жилищной инспекции.

Если перепланировка квартиры проведена хоть и незаконно, но в разумных пределах, такие изменения можно узаконить при наличии положительного заключения строительной экспертизы. Для этого следует обратиться с исковым заявлением к администрации муниципального образования с требованием о сохранении жилого помещения в перепланируемом состоянии.

В Москве власти пошли на некоторое послабление в части согласования незначительных перепланировок. Их можно согласовать, представив техническое заключение от проектной организации, имеющей допуск СРО, совместно с заявлением на согласование и техническим паспортом на перепланированное жилое помещение. Однако согласование перепланировки через предоставление техзаключения не освобождает собственника квартиры от административной ответственности за незаконную перепланировку, напоминает руководитель практики жилищного права и социальных отношений Национальной Юридической Службы «Амулекс» Дмитрий Томко.

Перенос «мокрых» зон в «сухие»

Самым распространенным примером перепланировки является перенос так называемой «мокрой» зоны (кухни, ванной и туалета) в помещения квартиры, не предназначенные для оборудования их системами водоснабжения и водоотведения. Так, например, в Алтайском крае один из жителей многоквартирного дома объединил кухню, ванную, санузел и коридор в одно помещение. «Во вновь образованном помещении был смонтирован душ, который по расположению находится над кухней квартиры, спальная комната квартиры перепланирована в кухню с устройством мойки, канализации, трубопровода водоснабжения. Областной суд обязал собственника привести квартиру в первоначальное проектное состояние, а встречный иск хозяина квартиры о сохранении помещения в перепланированном состоянии был отклонен», — приводит пример Дмитрий Томко. Никаких альтернативных решений здесь не предусмотрено — согласно Жилищному кодексу, размещать над комнатами ванную (душевую), уборную и кухню нельзя.

Изменение фасада здания

Российское жилищное законодательство запрещает перепланировку жилых домов и квартир, которая может привести к разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем, а также ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов. Отдельно следует отметить проведение перепланировки в многоквартирных домах, имеющих охранный статус памятников. Для этого требуются дополнительные согласования с органом по охране памятников.

Так, например, в Санкт-Петербурге собственник обустроил в доме — объекте культурного наследия дополнительные балконы, изменив конструктив кровли мансардного этажа, а в одной из комнат сделал дополнительные дверные проемы, рассказывает Дмитрий Томко. В результате здание утратило первоначальный внешний облик и оригинальную планировку. По решению суда квартира была изъята у владельца и выставлена на торги.

Объединение комнаты с балконом и лоджией

Еще один распространенный вариант перепланировки квартиры — объединение балкона/лоджии с комнатой или кухней. Более того, перенос вышеуказанной кухни на балкон может быть расценен судом не только как перепланировка, но и как реконструкция объекта. По закону, такое изменение конфигурации квартиры требует обязательного согласования с жилищной инспекцией, поскольку может привести к повреждению соседних квартир и всего здания.

Дмитрий Томко приводит в пример одного из жителей многоквартирного дома в Приморье, который разобрал подоконный простенок в жилой комнате, чтобы организовать выход на самовольно возведенный балкон. «Демонтаж собственником перегородки, часть которой была расположена под балкой потолочного перекрытия, повредил здание и привел в нежилое состояние соседнюю квартиру и, следовательно, к принудительному изъятию перепланированного помещения», — рассказывает юрист.

Присоединение технических помещений

Нередко собственники квартиры решают улучшить свои жилищные условия за счет незаконного присоединения к нему технических помещений, которые являются общим имуществом всех жильцов многоквартирного дома. Как правило, речь идет о чердаках, кладовках, реже — о подсобных помещениях.

Жилищный кодекс устанавливает четкий порядок перепланировки и переустройства жилого помещения в многоквартирном доме, включая согласование подобных изменений. Кроме того, действуют и Правила пользования жилым помещением. За нарушение этого порядка предусмотрена административная ответственность, вплоть до принудительного изъятия перепланированного помещения в судебном порядке и продаже его с торгов.

Присоединить такие помещения к квартире можно, но для этого, помимо согласованного в жилищной инспекции проекта, требуется согласие всех собственников — оно должно быть оформлено протоколом общего собрания. Кроме того, необходимо полностью соблюсти процессуальные аспекты, установленные статьями 44–48 ЖК РФ, а не банальным сбором подписей, указывают юристы. После того как чердак или кладовка будут технически присоединены к квартире и введены в эксплуатацию, на них должно быть зарегистрировано право собственности.