На что стоит обратить внимание при выборе участка под застройку

Плюсы и минусы при покупке участка.

При поиске объекта загородной недвижимости для приобретения, немало покупателей
сталкиваются, на сегодняшний день, с проблемой выбора. Ведь на нынешнем рынке
можно найти дома по цене участка, и участки по цене дома.
В данной статье, я хочу помочь покупателям, которые выбирают участки, и написать для них
ряд плюсов и минусов, на которые необходимо обратить внимание и учесть при
покупке.

Какие же плюсы есть при покупке только участка?

1. Стоимость только участка ниже по сравнению со стоимостью участка с домом.
2. Выборбольше, так как в процентном соотношении просто земельных участков больше, чем
участков с домами.
3.Понимая для каких нужд приобретается участок, можно на стадии выбора сразу искать
участок с нужным назначение (т.е. если вы собираетесь строить дом для сезонного
проживания, например дачу на лето, то и участок для индивидуального жилищного
строительства (ИЖС) покупать не обязательно, а ведь участки для ИЖС стоят
дороже, чем для дачного строительства.
4. Или понимая, что вы хотите уединения, построить домик вдалеке от городского шума, вы будете искать участок подальше от населенных пунктов, и от шумных трасс.
5. Так же понимая, что вам важна охрана, вы будете ориентироваться на участки в
коттеджных поселках, или нужна инфраструктура (больницы, школы, магазины) можно
искать сразу участок не далеко от населенных пунктов, сел, деревень, тем самым оптимизируя время на поиски.
6. При покупке просто участка, можно построить дом своей мечты, по своему проекту, на
свой вкус, со своим ландшафтным дизайном, воплотив свои задумки, а может
построить не один дом, а целый комплекс построек, и даже сделать семейную усадьбу.
7. Инвестиционная составляющая. Участки в некоторых местах, например в районе 15 км. от Москвы,
или на территории Новой Москвы, будут со временем расти в цене, так как вблизи
от Москвы свободной земли становится все меньше, а в Новой Москве будет
развиваться инфраструктура, плюс все участки переведены в категорию населенных
пунктов, что позволит при строительстве на них домов, иметь право регистрации в них.
8. «Эффект Банка». Если вы не доверяете банковской системе, то вкладывая свои сбережения в
участок, для их сохранности, при необходимости вернуться обратно в деньги, при
наличии просто участка, всегда его потом легче и быстрее продать, чем участок с
домом. Единственным условием должно быть то, чтобы участок был ликвидным (т.е.
рыночная, адекватная цена, хорошая локация, приличные соседи, коммуникации,
подъездные пути и категория с назначением).
9. Ежегодный налог на имущество, будет ниже, на просто участок, чем на участок с домом.
10. При поиске объекта и сопровождении сделки с помощью третьих лиц (агентов и/или юристов),
размер вознаграждения за просто участок будет меньше, чем за участок с домом.

Минусы при приобретенииучастка без дома.

1. Не на всех участках возможно строительство дома. Если вы не обладаете специальными
знаниями, то приобретая участок без дома, не всегда можно с уверенностью на 100% сказать, что на данном участке можно будет построить дом. Это связано и с категорий участка, и его
видом разрешенного использования, с градостроительными нормами, с имеющими
обременениями, например различные зоны охраны (ЛЭП, водоохранные зоны, подземные
коммуникации и т.п.)
2. Приобретая участок, будь то в деревне, или даже коттеджном поселке, не всегда вблизи
участка будут заявленные продавцом коммуникации. Так например при наличии по
границе участка, проходящей газовой трубы, еще не значит, что на 100% вы сможете к ней
подключиться. Бывают случаи, когда мощностей (давления и т.п.) у коммуникаций
уже нет, и надо подключаться к сетям, или трубам, которые находятся достаточно
далеко, чтобы подключиться к ним бюджетно.
3. Необходимо будет самому, или посредством подрядчиков строить то, что задумано. А ведь
стройка всегда отнимает спокойствие, множество сил, времени, энергии и денег.
4. Покупая участок без дома, например в строящемся, развивающемся поселке, помимо своего
строительства, всегда надо учитывать, что все кругом будут строиться, и в ближайшее
время вам придется жить на стройке, даже после окончания строительства вашего
дома (если, правда, вы не оказались последним из всех, кто начал строить:)
5. Просто участки без дома, чаще резервируются и изымаются под государственные нужды.
6. Покупая участок с видом на живописное поле, луг или рощицу, вблизи с населенными
пунктами (или например в Новой Москве), можно столкнуться, что эти земли по соседству,
отдадут под застройку многоэтажными домами, складами, или иными административными зданиями необходимыми для развития территории. В кругу состоявшейся застройки (деревни то,
или поселка) такой риск менее вероятен.
7. При покупке участка в коттеджном поселке, или коттеджном образовании (Дачном
некоммерческом партнерстве, Товариществе собственников жилья, Садовом
товариществе и т.п.) необходимо помнить об обязательных членских взносах,
которые могут варьироваться от 1000 рублей за год, до 30-50 тысяч в месяц, в
зависимости от статуса поселка или дачно-садоводческого образования.
8. Если вы намерены приобретать участок посредством ипотеки, надо учитывать, что не все
банки кредитуют под земельные участки, а если и выдают кредит, то часто
процентные ставки выше, чем под объект участок с домом.
9. Участки надо использовать в соответствии с их назначением, а если не соблюдать
правильное использование участка, то это чревато штрафами, а при некоторых
категориях и ВРИ, со временем вплоть до изъятия участка.
10. Под земельные участки не выдают материнский капитал.
11. При поиске просто участка лучше соблюдать сезонность,
и не покупать участок зимой, если вы не видели его без снега. Ведь участок
может оказаться неровным, заболоченным или захламленным. Это затрудняет быстро
определиться с выбором, особенно в зимний период.
Выбор за Вами.

Читайте также:
Необычные шторы с красивым дизайном — фото изумительных решений сочетания

Покупка земли под ИЖС: как всё сделать правильно?

Покупка участка для строительства жилого дома связана со множеством рисков. Разбираемся, в чём особенность земли под ИЖС и как заключить сделку без негативных последствий в виде невозможности застройки и согласования проектов с местными органами.

Назначение земли

Земля под индивидуальное жилое строительство (ИЖС) – участок в черте города или дачных хозяйств, у которого одно назначение: капитальное строительство дома для проживания. У такой земли должен быть свой кадастровый номер, а в выписке ЕГРН в разделе «вид разрешённого использования»‎ должно стоять: «ИЖС»‎.

На таком участке разрешается:

  • построить трёхэтажный дом до 1500 м² (дом до 500 м² строится с уведомлением местных органов власти, а более 500 – с получением разрешения);
  • вести садовое или огородное хозяйство;
  • жить и регистрироваться одной семьёй;
  • пристраивать бани, бытовки, теплицы, гаражи без разрешений местных органов, но с соблюдением определённой законом дистанции от дороги, жилых помещений.

Как купить участок?

Существует два основных способа покупки земли для ИЖС: оформление договора купли-продажи с частным собственником либо с местной администрацией. В роли собственника может выступать физлицо или организация (к примеру, владелец коттеджного посёлка).

При покупке земли под ИЖС у собственника:

  • Изучите полный пакет документов на земельный участок (выписку ЕГРН, межевое дело, планы по застройке территории и пр.).
  • Пообщайтесь с соседями и узнайте нет ли судебных споров о границах и какова история участка (как часто он перепродавался в прошлом, нет ли сервитутов и пр.).
  • Проверьте действительность информации самостоятельно заказав выписку из ЕГРН через сайт rosreestr-info.ru.
  • Убедитесь, что границы участка определены правильно и совпадают с указанными в документах.
  • Если всё в порядке, передавайте задаток и заключайте предварительный договор купли-продажи.

Основной договор купли-продажи лучше оформлять у нотариуса, хотя закон и не требует этого для всех сделок. Дополнительно нотариус ещё раз проверит все сведения из реестра и наличие ограничений на сделку.

После этого переход прав регистрируется в Росреестре, а покупатель передаёт оставшуюся часть денег. Финал сделки: оформление акта приёма-передачи земли.

Сделки с государством проходят по более сложной схеме, в особенности если участок неузаконенный и не имеет своего кадастрового номера.

Покупатель платит только за нотариальное оформление сделки (от 3-10 тыс. руб.) и регистрацию перехода прав собственности в реестре (госпошлина 2 тыс. руб.). В его расходы также входят комиссионные риэлтору, которые могут забирать до 3-5% стоимости участка. Налог с продажи (13%) оплачивает только продавец, получивший доход.

Риски сделок с землёй

Купить землю для ИЖС может гражданин России или иностранец (кроме приграничных территорий). Но существуют и ограничения, предусмотренные Земельным кодексом. Связаны они с лесными и природоохранными зонами, и с сервитутами – ограниченным правом на пользование землёй, например, в связи с проложенными коммуникациями или другими объектами.

К примеру, по участку могут проходить важные для области трубопроводы. Это означает, что хозяин должен обеспечить доступ служб к коммуникациям и не вправе строить в этом секторе ничего, что может помешать их работе. О таких нюансах нужно узнавать заранее – до оформления сделки по покупке земли для ИЖС, например, запрашивая градостроительные планы в местной администрации или изучая выписку ЕГРН.

Ограничения прав на землю могут быть бессрочными и сохраняться при переходе права собственности к другим лицам.

Сделки на рынке земли часто обжалуются в судах. Причём не только участниками, но и местными властями.

При покупке участка для ИЖС должны насторожить:

  • старые документы на землю (например, до 1998 года), не переоформленные в нужное время;
  • указание в выписке ЕГРН любого другого вида разрешённого использования кроме ИЖС;
  • обременения, например, залог банка, судебный арест в связи с поданным иском бывших собственников (проверяется через ЕГРН и путём отправки запросов в суд в районе нахождения участка);
  • наличие ЛЭП, теплосетей, узлов коммуникаций (об этом всегда делается отметка в выписке ЕГРН, как об ограничении в использовании);
  • наличие любого официально оформленного сервитута с властями или службами;
  • самовольная постройка на участке или свалка с отходами;
  • нахождение участка рядом с военным городком, санитарной территорией, в зоне с особыми условиями, рядом с государственной границей.

Все эти мелочи могут в будущем превратится в судебные дела или запреты. «Я купила земельный участок под ИЖС, а оказалось, что на нём числится теплотрасса. Строительство дома по проекту с соблюдением норм о расстоянии между сетями и жилыми домами, становится невозможным. Я вынуждена была подать иск в суд на продавца, так как он скрыл от меня этот факт, а официального сервитута оформлено не было и никаких ограничений также не зарегистрировано»‎, – рассказывает покупательница земли.

Суд установил, что продавец, несмотря на наличие документов на участок, не имел права продавать его для ИЖС, так как его назначение – блокированная жилая застройка. Покупательница ничего об этих нюансах не знала и планировала масштабное строительство отдельно стоящего здания с разными подходами.

Часто о запретах покупатели узнают уже после покупки участка и начале уведомительной процедуры с местными властями по поводу ИЖС. «Приобрёл участок под ИЖС и направил в Окружную администрацию уведомление о планируемой реконструкции дома-недостроя, который там находился. Мне пришёл отказ в связи с расположением объекта в охранной зоне электроснабжения»‎, – рассказал один из пострадавших. Он попытался добиться оформления уведомления на реконструкцию через суд, но в удовлетворении иска ему было отказано.

Всегда нужно выяснять также есть ли арендатор у дома или недостроя на участке для ИЖС, поскольку по закону он вправе пользоваться участком плюс ему принадлежит преимущественное право покупки. Если обойти его интересы, он может обратится в суд и требовать расторжения договора.

Читайте также:
Печи и камины для отапливания помещений.

Владелец участка обязан проинформировать покупателя об ограничениях по его использованию. Но на практике информирование происходит редко, ведь это всегда влияет на цену. Если после покупки земли выяснится, что не на ней запрещено строительство, то новый собственник вправе требовать расторжения договора и возврата денег через суд.

Стремясь сэкономить покупатели также соглашаются приобрести землю с иным назначением, надеясь изменить её статус на ИЖС. Соглашаться на такие сделки стоит только юристам, специализирующимся на земельном праве. Например, земля не может быть переведена, если она находится далеко за городом и не примыкает ни к какому поселению. Может также существовать мораторий на перевод земель сельхозназначения в ИЖС, например, если в области наблюдается дефицит участков для выращивания посевов. Если все эти нюансы вам неизвестны, то лучше не рисковать и выбирать для покупки землю с возможностью жилой застройки.

Как выбрать участок: на что смотреть, чтобы жить с комфортом и строить без переплат

Выбор участка – очень важный этап: это место вашего будущего дома. Рассмотрим, как особенности участка влияют на стоимость строительства и какой участок выбрать, чтобы жить с комфортом.

Прежде всего нужно определиться для чего вы покупаете участок – для постоянного проживания или для использования в качестве домика на выходные. При этом стоит помнить – часто летний домик в конечном итоге перерастает в постоянное жилье, поэтому нужно заранее предусмотреть такую возможность и учесть, есть ли на выбранном участке условия, которые позволят жить на нем постоянно.

Дороги: сколько ждать строительства

Наличие хорошей дороги – очень важный аспект для комфортного проживания. Плохие дороги в дождливую и снежную погоду превращаются в непроходимые. Каким бы привлекательным ни был участок, если вы не сможете ежедневно спокойно добираться до него без риска застрять по дороге или повредить машину, стоит серьезно задуматься насчёт покупки. К тому же постоянная езда по бездорожью негативно отражается на состоянии машины и проживание в таком месте приведет к большим затратам на ее обслуживание. Представьте, как вы будете ездить по этой дороге ежедневно, и только после этого принимайте решение.

Плохая дорога прибавляет затраты на обслуживание машины

Также нужно подумать о периоде строительства – сможет ли свободно подъехать грузовая машина со стройматериалами, машина с бетоном. При отрицательных ответах во время стройки придется применять более дорогостоящие способы.

Нередко при осмотре участка можно услышать, что дороги планируется сделать в ближайшем будущем. К обещаниям из серии «через год здесь будет асфальт» нужно относиться с большой осторожностью. К сожалению, в подавляющем большинстве случаев эти слова не воплощаются в жизнь многие десятилетия независимо, от кого они исходят.

Местные власти должны сделать дорогу

Согласно подпункту 4 пункта 7.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утвержденных Росземкадастром 17 февраля 2003 г., земельный участок в обязательном порядке обеспечивается доступом – в виде прохода (шириной не менее 1 метра) или проезда (шириной не менее 3.5 метра). Земельный участок, на котором имеются капитальные строения или право на их возведение, обеспечивается проездом.

В соответствии со статьей 27 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» при образовании земельного участка к нему должен быть обеспечен проход или проезд от земельных участков общего пользования.

Но, как все понимают, реализации можно ждать очень долго и ускорить процесс практически невозможно. Если все же задаться целью, можно добиться успеха, но придется потратить время и силы. Так, это получилось у форумчанина Songman62:

У нас на то, чтобы в поселении появилась настоящая асфальтированная дорога с фонарным освещением на столбах, ушло 5 лет. Жалобы работают. Главное – не опускать руки и отстаивать свои права. Поэтому желаю удачи всем тем, кто только в начале пути

Пример обнадеживающий, но подумайте заранее, готовы ли вы пять лет заниматься судебными прениями или проще найти другой земельный участок.

Кстати, судебный процесс может принять совершенно неожиданный оборот, как в случае с форумчанином Flegma2003, который также боролся за свое право на нормальную дорогу:

Суд совещался в течение часа и… не стал выносить никакого решения, оставив моё заявление без рассмотрения! За мой пятнадцатилетний юридический опыт такое было впервые

Администрация/владельцы поселка обещают сделать дорогу

Этот случай относится к закрытым поселкам со своей управляющей организацией. На практике все зависит от возможностей владельцев, управляющих инфраструктурой посёлка. Если же управляющая организация построит дорогу, она может установить взносы на ее содержание.

Жители планируют сделать дорогу своими силами

Это относится в основном к частным закрытым/открытым поселкам. В муниципальных населенных пунктах люди не расположены вкладывать свои средства, так как дорогами обязаны заниматься местные власти. Ситуация такая – дороги сейчас нет, но жители поселка планируют скинуться и сделать ее. Здесь может возникнуть множество проблем – если посёлок новый, скорее всего будет решено отложить работы с дорогой до того, как большинство участков раскупят и застроятся, чтобы не разбить новую дорогу строительной техникой. Если же дорогу решено делать уже сейчас, могут возникнуть разногласия между соседями: кто-то захочет вкладывать свои средства, кто-то нет, так что решение вопроса опять же может затянуться. В этом случае речь идет о дороге из щебня и других материалов, а не об асфальте, так как его стоимость слишком высокая.

Вывод: если дороги нет сейчас, скорее всего ее не будет еще очень долго.

Читайте также:
Сантехника для ванной комнаты: фото основных видов

Грунт на участке: как определить самостоятельно

От того, какой грунт на участке, во многом будет зависеть выбор фундамента и соответственно его стоимость.

При запросе «Как правильно выбрать участок» одним из первых советов является проведение геологических изысканий. В реальной жизни сложно представить ситуацию, когда на каждый понравившийся участок покупатель приезжает с геологическим инженером и тот берет пробы грунта. На самом деле подавляющее большинство людей не проводят таких работ даже после покупки земли перед началом строительства из-за их стоимости. Для этого существуют народные методы, по которым на первый взгляд можно определить, какая почва на участке. С точки зрения строительства наиболее подходящими являются сухие почвы, такие как песок, стройка на суглинке и глине обойдется дороже из-за того, что такой грунт задерживает воду, а торф может оказаться вообще не пригодным для возведения капитального дома. К тому же на влажных почвах будет необходимо устраивать дренаж.

Строительство дома на таком участке потребует дополнительных затрат

  • посмотрите, что растет на участке. Сосны, особенно взрослые деревья, растут на песчаных почвах. Ольха, верба, брусника, камыш говорят о заболачивании.
  • возьмите горсть земли, добавьте немного воды и попробуйте скатать шарик. Песчаный тут же рассыплется, из супесчаных почв он окажется рыхлым, а глина и суглинок легко скатаются в комок.
  • Форумчанин Alexej68 советует такой способ:

Взять арматурину или лом – и “протыкать”весь участок. Если легко уходит на полметра и более – значит, с поверхности торф или текучий суглинок» . «Ну и выкопать несколько ямок глубиной, такой, на которую входит арматура. Если торф и близко вода – это сразу будет видно. “Грозит” серьёзным удорожанием строительства и благоустройства – а в отдельных случаях – делает его вообще практически невозможным

  • Если вокруг участка есть старые дома, обратите внимание на состояние фундаментов, отмосток. Наличие трещин, отлетевшей штукатурки говорит о сырости и возможной близости грунтовых вод. Покосившиеся или погнившие внизу заборы также должны насторожить. Вода в дренажных канавах при сухой погоде также указывает на заболачивание почвы. Если участок у водоема, возможно он заливается в половодье.

Участок с большими перепадами высот может ограничить вас в строительстве. На склоне можно построить либо каркасный дом на свайном фундаменте, либо вкладывать огромные средства в фундамент из бетона или выравнивание участка.

Вывод: тип грунта и перепады на участке значительно влияют на стоимость строительства.

Коммуникации: стоит ли на них экономить

Стоимость участков со всеми коммуникациями значительно дороже, поэтому зачастую люди выбирают землю, например, без газа или вовсе без коммуникаций. Но такая дешевизна может быть обманчива – к цене на участок нужно прибавить затраты на подведение электричества, газа и дальнейшую эксплуатацию.

Электричество

Сложно представить себе жизнь без наличия электроэнергии, однако в самых экономичных вариантах может отсутствовать даже она. Подобные участки очень привлекательны своей низкой ценой, но прежде, чем принять решение, посмотрите на каком расстоянии находится ближайший электрический столб, посчитайте сколько столбов нужно будет установить и во сколько это обойдется. Вполне возможно стоимость сравняется с идентичным участком с уже подведенным электричеством, но при этом не нужно будет затрачивать ваши труды и время. При расположении ближайшего электрического столба с нужным напряжением не более, чем в 500 метрах от участка, столбы устанавливаются за счет электросетевой компании, если же ближайший столб находится дальше, придется доплатить.

Расстояние между столбами должно составлять 35-45 м, средняя цена за установку одного столба составляет 25 тыс. руб. (цены 2021 г. по Московской области), в среднем по регионам также от 20 тыс. руб. до 30 тыс. руб.

Как не ошибиться при выборе земельного участка?

Как не ошибиться при выборе земельного участка?

Риски покупателей земельных участков можно условно разделить на три группы.

1. Риски, связанные с оборотоспособностью участка, т.е. с возможностью его перехода от одного человека к другому. Чтобы минимизировать их, достаточно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это позволит получить достоверную информацию обо всех обременениях земельного участка (наличие прав третьих лиц, правомочия продавца на распоряжение участком и т.п.).

2. Риски, связанные с тем, что границы участка не определены, определены неточно или неверно отражены в реестре.

3. Риски, связанные с градостроительными ограничениями, когда участок, право собственности на который зарегистрировано, невозможно использовать по назначению. Проблема заключается в том, что после внесения изменений в градостроительное законодательство в последние два-три года государство практически полностью сняло с себя ответственность за предоставление заинтересованным лицам достоверной информации об ограничениях использования земельных участков. Например, после приобретения участка для строительства жилого дома покупатель может выяснить, что ничего, кроме сада или огорода, на нем разместить не получится или что планируется прокладка газораспределительной сети через участок, а возможно размещение на нем спортивной площадки. Узнавать об этом потенциальный покупатель вынужден сам, поскольку сейчас нет документа, содержащего исчерпывающую информацию о градостроительных ограничениях, установленных в отношении каждого конкретного участка.

Таким образом, при выборе земельного участка следует выяснить, насколько точно определены его границы и соответствует ли его фактическое местоположение отображению его границ на публичной кадастровой карте Росреестра, а также изучить основную градостроительную документацию, действующую в регионе, где участок расположен (конечно, предварительно заказав выписку из ЕГРН). Рассмотрим каждый из этих вопросов подробнее.

Не хотите дорогу на месте своего участка – выбирайте тот, границы которого определены

7 августа 2020 г. Росреестр разместил на своем сайте обращение. Он призвал правообладателей уточнить границы ранее учтенных земельных участков и в случае необходимости зарегистрировать права на них в связи со вступлением в силу Закона о магистральной инфраструктуре 1 . Этот закон предусматривает возможность выдачи разрешения на строительство объектов транспортной инфраструктуры без оформления прав на земельные участки при условии, что такие участки находятся в публичной собственности и не обременены правами третьих лиц. Если в ЕГРН нет точных сведений о местоположении границ участка и права на него не зарегистрированы (возникли до 1998 г.), его правообладатель может столкнуться с тем, что на участке начато строительство объектов транспортной инфраструктуры, поскольку он ошибочно воспринят как свободный. В связи с этим Росреестр рекомендовал правообладателям узнать о наличии границ на местности по кадастровому номеру участка на публичной кадастровой карте ведомства и при необходимости обеспечить уточнение границ земельного участка с привлечением кадастрового инженера. В настоящее время в ЕГРН содержатся сведения о 24 млн земельных участков, не имеющих точного описания границ. Есть участки, которые еще не внесены в ЕГРН, – кадастровый номер у них отсутствует. Попробуем разобраться в этой ситуации.

Читайте также:
Плюсы и минусы 4 основных видов стеклопакетов на балкон

Во-первых, в собственности граждан до сих пор имеются участки, права на которые не зарегистрированы. Но поскольку приобрести участок до регистрации прав на него никто не может, проблемы с ним могут возникнуть только у его собственника. Для потенциальных покупателей он угрозы не представляет, поскольку при желании продать такой участок его собственник должен будет зарегистрировать права на него, а это возможно только при постановке его на кадастровый учет и определении его границ по результатам межевания.

Во-вторых, имеются земельные участки, права на которые зарегистрированы, но они не проходили кадастровый учет, даже упрощенный, без межевания. Такие участки оборотоспособны, но приобретать их до постановки на кадастровый учет и определения границ опасно, поскольку защитить свои права потом будет чрезвычайно сложно. Вполне возможно, что, по данным реестра, на месте этих участков уже располагаются другие земельные участки. Однако таких на рынке не так уж много.

В-третьих, начиная с 2006 г. в рамках «дачной амнистии» граждане, которым земельные участки были предоставлены для непредпринимательских целей до введения в действие Земельного кодекса РФ в октябре 2001 г., получили возможность ставить их на кадастровый учет и регистрировать права на них без процедуры межевания, т.е. без определения границ на местности. В дальнейшем с принятием Закона «О государственном кадастре недвижимости» 2 такие участки были отнесены к ранее учтенным земельным участкам. В ст. 45 этого закона было указано, что граждане, которым земельные участки предоставлены для непредпринимательских целей до вступления его в силу, т.е. до 1 марта 2008 г., могут поставить их на кадастровый учет и зарегистрировать права на них без определения границ на местности. В кадастровом паспорте таких участков имеется фраза – «границы земельного участка в системе геодезических координат не определены». Эти участки также оборотоспособны и широко представлены на земельном рынке. Однако некоторые нотариальные палаты не рекомендуют своим нотариусам оформлять сделки с ними, видимо, понимая, какие риски связаны с их приобретением. Но нотариальное оформление подобных сделок не является обязательным.

Именно правообладателей трех названных групп участков и предупреждал Росреестр: срочно заказывайте межевание, осуществляйте полноценный кадастровый учет и регистрируйте права, если не хотите обнаружить на месте своего участка дорогу, например. Хотя закон этого не требует. Статья 69 Закона «О государственной регистрации недвижимости» 3 именует такие участки ранее учтенными объектами недвижимости и признает их учет юридически действенным. Кроме того, Минэкономразвития в одном из своих писем указывало, что ни один действующий нормативный акт не предусматривает требований к правообладателям таких участков по определению местоположения их границ и внесению соответствующих сведений в ЕГРН. Данные процедуры осуществляются по усмотрению правообладателей. И уточнение границ земельных участков сроками не ограничивается. Тем не менее приобретать участки, границы которых не определены, крайне рискованно.

Ошибка кадастрового инженера как причина наложения границ соседних участков

Названные выше правообладатели хотя бы знают, что их участки находятся в зоне риска. Гораздо хуже складывается ситуация в тех случаях, когда границы участка были определены по результатам межевания, но кадастровый инженер при его осуществлении допустил ошибку (подобные ошибки ранее называли кадастровыми, а со вступлением в силу в 2017 г. Закона «О государственной регистрации недвижимости» – реестровыми).

В ст. 61 Закона «О государственной регистрации недвижимости» указаны два вида ошибок: техническая, допущенная регистратором в виде описки, опечатки и т.п., и реестровая, содержащаяся в межевом плане и допущенная лицом, выполняющим кадастровые работы. Техническая ошибка исправляется по решению регистратора при ее обнаружении или после обращения заинтересованного лица. Реестровая ошибка исправляется путем подготовки нового межевого плана – для уточнения границ прошедшего кадастровый учет земельного участка.

Обнаружить реестровую ошибку самостоятельно на публичной кадастровой карте трудно. Обычно для ее выявления и исправления прибегают к услугам кадастрового инженера. Если из-за реестровой ошибки границы земельного участка «наложились» на смежный участок, целесообразно обратиться к смежному землепользователю и заказать у кадастрового инженера работы по уточнению границы. Если землепользователь не согласен, то придется обратиться в суд с иском к нему об исправлении реестровой ошибки. Однако важно понимать, что смежным землепользователем является не любой сосед, чей участок граничит с вашим, а лишь тот, чей участок, по данным реестра, имеет смежную границу.

Фактическое местоположение участка и обозначенное на публичной кадастровой карте должны совпадать

В еще более сложную ситуацию попадают те, чьи участки при смене системы координат, используемой для ведения ЕГРН (ранее – ГКН), оказались, по реестровым данным, далеко от их фактического местоположения – иногда в другом районе, на месте водного объекта и т.п. Смена системы координат происходила в нашей стране дважды. В результате многие земельные участки «съехали», хотя границы их при постановке на кадастровый учет были определены по результатам межевания. Правовой статус таких участков в законе не определен, и алгоритм поведения в этом случае не урегулирован.

Читайте также:
Полиспаст – особенности работы разных видов такой конструкции + видео

Подобное изменение местоположения участка легко увидеть на публичной кадастровой карте. При его обнаружении следует обратиться в Росреестр с заявлением об исправлении технической ошибки. Как правило, Росреестр это делает, но только если не затронуты права третьих лиц. В противном случае, как сказано в ч. 4 ст. 61 Закона «О государственной регистрации недвижимости», ошибка исправляется по решению суда (хотя вряд ли можно назвать ошибкой смену системы координат). Здесь уже придется заказывать землеустроительную экспертизу и выявлять ошибки, допущенные при определении границ. Процесс этот может затянуться на многие годы.

Таким образом, прежде чем приобретать земельный участок, даже если его границы определены, следует по его кадастровому номеру узнать его местоположение на публичной кадастровой карте.

Внимание: в градостроительном плане земельного участка могут быть отражены не все ограничения его использования

Ограничения использования распространяются на все участки – находящиеся в собственности, арендованные и т.д. Многие свято верят, что все они отражаются в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ). Этим стали пользоваться недобросовестные продавцы, предлагая ГПЗУ потенциальным покупателям земельных участков. При этом информация в ГПЗУ может быть недостоверной, на законном основании он может не содержать сведения обо всех ограничениях использования участка.

Поясним: в 2017 г. изменилась правовая природа ГПЗУ. Он был исключен из документации по планировке территории и стал чисто информативным документом. ГПЗУ теперь никем не утверждается, хотя по-прежнему готовится органом местного самоуправления (например, в Санкт-Петербурге – КГА), и, по сути, важна лишь дата его подготовки, поскольку с этой даты до получения разрешения на строительство или подачи уведомления о начале строительства объекта ИЖС должно пройти не больше трех лет. При этом трехлетний срок действует лишь в отношении строительных норм и правил. Градостроительные же нормы (вид разрешенного использования, наличие установленных зон с особыми условиями использования территорий, параметры застройки) должны быть действующими на дату получения разрешения на строительство или направления уведомления о начале строительства, а не на дату выдачи ГПЗУ. То есть если после подготовки ГПЗУ в Правила землепользования и застройки были внесены изменения, то получить разрешение на строительство не удастся. Поэтому получать ГПЗУ заранее нет смысла, как и доверять имеющемуся.

Как минимизировать риски при покупке земельного участка?

Правовой режим земельного участка определяется градостроительным регламентом, который утверждается в рамках Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) для каждой территориальной зоны. Градостроительный регламент для каждого участка устанавливает три вида ограничений:

1. Виды разрешенного использования: основные, вспомогательные и условно-разрешенные. Основные и вспомогательные собственник участка выбирает и меняет самостоятельно. Условно-разрешенный вид может стать основным по решению администрации после общественных слушаний и публичных обсуждений.

2. Предельные параметры застройки и предельные размеры земельного участка.

3. Ограничения, предусмотренные федеральным законодательством, прежде всего связанные с установлением зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).

Кроме того, ПЗЗ должны соответствовать Генплану с точки зрения размещения объектов федерального, регионального и местного значения, а территориальные зоны ПЗЗ – функциональным зонам Генплана. Поэтому недостаточно изучить ограничения, установленные градрегламентом. Надо проверить, насколько ПЗЗ соответствуют Генплану. Если по ПЗЗ участок привлекательный, а согласно Генплану там должна располагаться школа или спортивная площадка как объекты местного или регионального значения, то приобретать такой участок не следует. То же с зонами – территориальными и функциональными. Если по ПЗЗ интересующий вас участок расположен в зоне среднеэтажной застройки, а по Генплану это зона специального назначения, например приаэродромная территория, то, скорее всего, построить там ничего не получится, ПЗЗ приведут в соответствие с Генпланом.

Заметим, что в отношении сведений о предусмотренном размещении на участках объектов федерального, регионального и местного значения хотя бы соблюдается требование о публичности информации: документы территориального планирования (Генплан) и градостроительного зонирования (ПЗЗ) находятся в открытом доступе. И если покупатель участка не всегда способен разобраться в них самостоятельно, то ему могут помочь специалисты. Иначе обстоит дело с зонами с особыми условиями использования территорий.

До августа 2018 г. ЗОУИТ считалась установленной, если информация о ней содержалась в ЕГРН (раздел «Реестр границ»). Можно было заказать выписку из ЕГРН и получить соответствующую информацию. После внесения сведений о границе такой зоны в данные Росреестра установившим ее лицом орган, уполномоченный на принятие ПЗЗ, должен был перенести эти сведения на карту, являющуюся приложением к ПЗЗ. При подготовке ГПЗУ ограничения, возникшие в связи с установлением ЗОУИТ, должны были быть в нем отражены.

Однако ситуация изменилась после принятия Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 342-ФЗ. В его ст. 26 содержатся переходные положения, касающиеся ЗОУИТ. Согласно п. 8 ст. 26, до 2022 г. все ЗОУИТ считаются установленными, в том числе при отсутствии соответствующей записи в ЕГРН. То есть существование зоны презюмируется, если есть объект, в отношении которого она устанавливается. С 2022 по 2025 г., чтобы ЗОУИТ считалась установленной без внесения о ней сведений в ЕГРН, необходимо соблюдение одного из четырех условий, перечисленных в п. 8 ст. 26 (принятие решения органом власти; согласование границ зоны уполномоченным органом; наличие нормативного акта, регулирующего режим зоны, причем он не требует ни решения органа власти, ни согласования границ; вынесение решения судом). В отношении отдельных видов зон ст. 26 содержит специальные требования (например, ориентировочные санитарно-защитные зоны действуют до 2022 г.). Ситуацию усложняет еще и то, что согласно положениям Земельного кодекса РФ должно быть принято постановление Правительства РФ, которым будет регулироваться порядок установления каждого вида зон. Но такого акта до сих пор нет. В отношении большинства зон продолжают действовать ранее принятые нормативные акты.

Читайте также:
Скважина для воды: как пробить источник своими руками?

Таким образом, ни в выписке из ЕГРН, ни в ГПЗУ информации об ограничениях использования земельного участка, возникших в связи с распространением на него ЗОУИТ, скорее, не будет. В то же время в большинстве ЗОУИТ возведение объектов недвижимости запрещено. Поэтому, если земельный участок с учетом сведений, содержащихся в ПЗЗ и ГПЗУ, выглядит привлекательно, следует обратиться в местную администрацию за дополнительной информацией о наличии вблизи участка объектов, ЗОУИТ которых могут налагаться на него. После этого придется самостоятельно с помощью нормативных актов, регулирующих режим соответствующих зон, рассчитать их размеры и убедиться, что на земельном участке есть место, свободное от градостроительных ограничений и достаточное для возведения, предположим, объекта ИЖС.

Если на уже имеющемся земельном участке построен объект и впоследствии выяснилось, что он размещается в пределах ЗОУИТ (например, охранной зоны или зоны минимальных расстояний от трубопровода), то в случае предъявления требований о его сносе защитить свои интересы вам поможет судебная практика. В 2020 г. Верховный Суд РФ в одном из своих определений высказал мнение, что поскольку в ЕГРН отсутствует информация об охранной зоне и о зоне минимальных расстояний от трубопровода, то, возводя объект ИЖС, гражданин действовал добросовестно 4 . Но в отношении зон охраны объектов культурного наследия Верховный Суд занял прямо противоположную позицию: отсутствие в ЕГРН информации о такой зоне не значит, что она не установлена.

В любом случае, если речь идет о приобретении земельного участка для ИЖС, лучше заранее побеспокоиться о возможности такого строительства, а не рассчитывать на то, что в суде удастся отстоять свои интересы. Если же «неудобный» участок уже куплен, не отчаивайтесь: с учетом противоречивого законодательства и неоднозначной судебной практики вероятность того, что вам удастся защитить свои интересы в судебном порядке, весьма высока.

1 Федеральный закон от 31 июля 2020 г. № 254-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных отношений в целях модернизации и расширения магистральной инфраструктуры и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

2 Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

3 Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Как выбрать участок для строительства дома – важные критерии оценки

Количество этажей, материал стен, архитектура и функции жизнеобеспечения – это только второстепенный фактор, влияющий на дальнейшую эксплуатацию здания. В первую очередь важно, в каком месте оно будет построено. Поэтому рассмотрим, как выбрать участок для строительства дома с учетом такого ряда критериев, как месторасположение относительно крупного города, физические и геологические особенности местности, доступность коммуникаций, состояние ближайших транспортных артерий, а также юридическо-правовые нюансы.

Что учесть при выборе

Для возведения нового индивидуального жилья необходимо определиться с его габаритами, формой, типом материалов, расположением комнат, системой контроля климата и некоторыми другими параметрами. Однако все эти заботы будут напрасны, если застройщик изначально не знает, как выбрать земельный участок под строительство дома. В первую очередь надо учитывать следующий ряд критериев:

  • Личные предпочтения будущих хозяев.
  • Территориальное расположение относительно естественных или искусственных образований – на юг или север от города, речки, лесного массива, гор, равнин и т. д.
  • Расстояние до крупных населенных пунктов, промышленных центров.
  • Наличие электрических сетей, водо- и газопроводов, сотовых вышек и прочих коммуникационных систем.
  • Транспортные развязки, узлы связи, виды транспортных средств, удобство и время, затрачиваемое на путь до работы, учебы и прочих необходимых мест.
  • Физико-геологические характеристики местности (уклон участка, уровень подземных вод, наличие водоемов, тип грунта).
  • Юридический статус будущих владений.

Важно! Все выше рассмотренные факторы влияют на итоговую цену участка. Для многих именно стоимость является определяющей. В таком случае выбор по прочим критериям происходит, исходя из ограничений бюджета.

Расстояние до города

Первейший фактор при выборе участка – расстояние до города. Даже если все, кто будут жить в доме, работают и учатся удаленно или на пенсии и не зависят на прямую от крупных населенных пунктов, тем не менее, условие близости мегаполиса или крупного поселка обязательно. Обусловлено это следующим рядом необходимых обстоятельств:

  1. Пополнение продуктовой и материальной базы.
  2. Использование медицинских услуг, в том числе неотложных.
  3. Взаимодействие с экстренными службами при развитии ЧП.
  4. Посещение прочих объектов по интересам (клубов, театров, магазинов, выставок и т. д.).

Кроме того, современный человек привык жить в обществе – ему необходимо общение. Вряд ли кто-то сможет надолго покинуть коллектив, друзей, родственников. Поэтому с этой точки зрения также нужно знать, как выбрать участок под строительство дома, чтобы в силу принятия поспешного эмоционального решения не оказаться надолго в социальной изоляции.

Жилище в глуши хорошо только для периодического проживания. Оно пригодится для поездок на выходные, пикники, рыбалку, охоту. Для постоянного жительства лучше подбирать место как можно ближе к крупному городу, в пригороде или на территории его более-менее экологического района.

Участок не должен быть слишком удален, но также и не находиться вблизи оживленной части города. Оптимально его месторасположение тогда, когда соблюдаются следующие условия:

  1. До работы/учебы/деловой встречи приходится добираться не дольше 1-1,5 часа.
  2. До ближайшего детсада или школы тратится не больше получаса пути на собственном авто, такси, электричке или автобусе.
  3. Густонаселенные районы, оживленные магистрали или промышленные предприятия находятся по другую сторону города.

Интересный факт! Так как в большинстве случаев лимитирующим фактором в выборе земли под дом является стоимость, выгоднее оказывается покупать за городом. Цена на участок за городскими чертами в среднем падает в 10 раз по сравнению с аналогичным по площади местом в мегаполисе.

Геометрия, габариты и рельеф

При выборе земли под дом не малое значение имеют такие параметры, как рельеф местности, размеры участка и геометрическая форма.

Читайте также:
Сколько камер должно быть в окне? Выбираем металлопластиковое окно правильно

Рельеф

Традиционно в геодезии рассматривается три вида рельефа участка под застройку:

Равнина – идеальный вариант для создания усадьбы. Помимо дома на таком типе местности можно организовать сколько угодно большие по площади сады, огороды и прочие разновидности приусадебного хозяйства. Строить на нем легко, подвозить материалы удобно. Недостатки – возможна усиленная ветровая нагрузка, а также чрезмерное воздействие солнечных лучей. Кроме того, нередко на ровном месте застаивается вода. Поэтому обустройство дренажа почти всегда обязательно.

На холмах жилище может возводиться в совершенно различных условиях – на ровном месте и под уклоном. В любом случае требуется укрепленный фундамент. Под воздействием природных факторов (землетрясения, ветра, дождя) возможно разрушение основания. Плюсы постройки на возвышенности – открывающие виды на просторы окрестностей, быстрый уход воды в случае ливней, продуваемая атмосфера и всегда свежий воздух.

В низменных местах жилище и придомовая площадь меньше подвергаются ветрам. Повышенное скопление воды будет благоприятствовать развитию огородных культур. Однако минимальные точки рельефа имеют свой ряд недостатков – собственный микроклимат (даже летом бывают заморозки), затопление в сезон дождей и при ливнях (требуется обустройство дренажа), смоги, туманы, застаивание воздуха.

Совет! Чтобы знать, как правильно выбрать участок под строительство дома с учетом типа почвы, необходимо определиться, будут ли на придомовой территории выращиваться садово-огородные культуры. Если последние исключаются, особого значения типу грунта придавать не стоит. С другой стороны, растения хорошо развиваются на черноземе и в пойменных местах.

Размеры

Оптимальным параметром соотношения площадей дома к участку является величина 1 к 10. Так, если жилище занимает 100 м 2 , то участок должен быть порядка 10 соток. Обуславливается это следующими закономерностями:

  • Удобное расположение хозяйственных построек, бани, гаража, теплиц, деревьев, грядок.
  • Возможность размещения второстепенных сооружений вблизи периметра – чтобы отгородить внутренне пространство от окружающих любопытных взоров.
  • Комфортное минимальное расстояние от соседних домов.

Важно! Жить на первом этаже всегда комфортнее, чем на втором и, тем более, на третьем. Кроме того, постройка здания с одним ярусом на треть дешевле, чем с 2-3.

Геометрия

Участок под застройку может иметь абсолютно любые согласованные с надзорными органами геометрические параметры. Однако привычнее и комфортнее всего обслуживать прямоугольные и квадратные наделы. Обустроить их площадь и даже просто огородить будет намного проще, быстрее и выгоднее, чем в случае нестандартной формы.

Геологические особенности грунта

Особенности конструкции фундамента, самого сооружения и его окружающей территории во многом зависят от типа грунта. Существуют 4 основных его вида:

  1. Скальный.
  2. Дисперсный.
  3. Промерзлый.
  4. Техногенный.

При этом чаще всего в естественных условиях распространен второй тип, который в свою очередь подразделяется на 4 подвида:

Под застройку идеально подходят модификации из первых двух – суглинок, супесь и скала. На болотистой, илистой и торфяной почве постройка будет не устойчива и быстро разрушится. Также чтобы знать, как правильно выбрать земельный участок под строительство дома, исходя из геологических особенностей грунта, требуется иметь представление о грунтовых водах. Они могут быть глубинными и поверхностными.

В первом случае подземные воды не представляют опасности. Во втором случае строить дом можно только на специальном основании и с обязательным созданием дренажной системы. В противном случае в ходе сезонных паводков или пучений почвы сооружение быстро придет в негодность. При этом возведение заглубленного фундамента и обустройство дренажа внесет весомый вклад в итоговую стоимость сооружения.

Транспортные развязки и коммуникации

Комфорт проживания в доме во многом зависят от наличия современных коммуникаций:

  1. Электрические сети.
  2. Газопровод.
  3. Водопровод.
  4. Канализационная система.
  5. Теплоснабжение.
  6. Средства связи.
  7. Охрана.

Естественно, что чем больше благ цивилизации доступно, тем выше стоимость земли. При этом их наличие обязательно только при постоянном проживании. Для дачи достаточно постоянного электроснабжения, а в некоторых случаях его могут заменить автономная дизельная станция, АКБ или альтернативные генераторы энергии.

Практически все системы жизнеобеспечения подразделяются на автономные и централизованные. Газ для кухонной плиты и отопительного котла может поступать из индивидуального подземного резервуара или от магистрали. Вода может закачиваться из скважины на участке или идти от водопровода. Система канализации также может быть выполнена в виде септика или подключаться к общей системе.

Выбор в пользу того или иного варианта зависит от итоговой стоимости монтажа систем и их доступности. Например, жилище, построенное в дали от города и каких-либо инженерных систем будет полностью автономным. В то же время на участке в пригороде может оказаться выгоднее подключиться к городскому водоводу, чем бурить собственную скважину.

Чтобы знать, как выбрать участок для строительства частного дома, нужно учесть и наличие подъездных путей. Вряд ли кому-то понравиться ездить каждый день по гравийке или грунтовке, особенно весной или в сезон дождей. Однако наличие асфальтированной дороги также внесет вклад в общую стоимость земли.

Важно! Удобные близкие транспортные развязки имеют преимущество, когда возникает необходимость частых поездок. Для любителей уединенной жизни на фоне природы они будут дополнительной помехой и фактором дискомфорта.

Видео описание

Смотрите видео, как выбрать участок для строительства жилья – на что обратить внимание:

Юридические аспекты

Покупка участка требует обязательной проверки у продавца таких документов:

  • Регистрации прав на собственность.
  • Свидетельства на собственность.
  • Кадастрового паспорта.
  • Справки, содержащей нормативную цену земли.
  • Подтверждения отсутствия застроек.
  • Доказательств, что нет долгов.
  • Согласия супруга (если продает физлицо).
  • Разрешения из органов опеки (если есть несовершеннолетний собственник).
Читайте также:
Пластиковые окна krauss краусс

Чтобы понять, как выбрать землю под строительство дома, когда дело касается различных форм территориальных образований, необходимо рассмотреть их особенности. Например, покупка надела в СНТ обойдется в 5 раз дешевле, чем в коттеджном поселке. Однако если в дальнейшем жилище будет использоваться под постоянное место жительства, то его обустройство выльется в аналогичную сумму или еще дороже. Плюс к этому добавятся заботы и труды по прокладыванию коммуникаций.

Например, несмотря на большую стоимость земли, ИЖС по сравнению с СНТ имеет следующий ряд преимуществ:

  1. Полноценное распоряжение собственной землей – независимо от решений коллектива и председателя.
  2. Максимально точное отмежевание границ.
  3. Полный набор коммуникаций – газ, свет, вода, охрана, канализация, тепло, интернет и проч.
  4. Прописка.
  5. Доступные социальные услуги – медицина, детсады, школы, МЧС.

Обратите внимание! Крайний участок в поселке – это не только близость к природе, отсутствие шума и загазованности от автомагистрали, но и повышенная криминогенная обстановка. Дом на окраине всегда является объектом повышенного внимание злоумышленников. Поэтому жилье в глухом месте требует полноценных охранных мероприятий.

Видео описание

Смотрите видео, как не попасться в ловушку мошенникам при покупке земли под дом:

Коротко о главном

Получить полезную информацию о том, как выбрать участок для дома можно, если тщательно проанализировать следующий ряд факторов:

  • Собственные предпочтения.
  • Близость к городу или крупным населенным пунктам.
  • Рельеф местности, габариты и форму надела.
  • Состав почвы, уровень залегания подземных вод.
  • Наличие инженерных сетей и коммуникаций.
  • Состояние транспортных развязок и дорог.
  • Правильность оформления документов.

Также важно, в каком муниципальном образовании расположена земля – СНТ, коттеджном поселке, пригороде, городской среде. От этого зависит стоимость и наличие всех благ цивилизации.

Что нужно знать при покупке земельного участка под ИЖС?

Перед началом строительства дома необходимо выбрать и приобрести участок земли.

Основными сложностями в этом вопросе являются детали, которые касаются оформления территории под ИЖС. Перед подписанием договора купли- продажи необходимо выяснить ряд особенностей.

В статье обсудим особенности приобретения земельного участка под ИЖС у частного лица и у государства, а также на что необходимо обратить внимание при совершении сделки.

Нормативно-правовое регулирование

Основной нормативно-правовой акт, регулирующий вопросы купли и продажи земельных участков – Земельный кодекс РФ. Глава V.1 ЗК отведена вопросам предоставления участков, являющихся государственной или муниципальной собственностью.

Процесс предоставления ЗУ под ИЖС регулирует статья 39.18 Кодекса. Градостроительный кодекс (ст. 49, ч.2, .2) регулирует проведение экспертиз объектов капитального строительства на участках «ИЖС».

На что обратить внимание при выборе?

При выборе земельного участка под ИЖС не стоит отталкиваться лишь от цены. В первую очередь, следует обратить внимание на юридический статус земли — назначение.

Выбирая территорию под строительство, лучше отдавать предпочтение участкам, находящимся в собственности населенных пунктов, поскольку с местной властью организационные моменты решаются проще, чем с государством.

Немаловажными критериями являются:

  • расположение надела
  • качество земли,
  • наличие коммуникаций

Расположение ЗУ и качество грунта

Земельный участок под ИЖС, выделяемый муниципальной властью, имеет преимущество: администрация обязуется благоустроить подъездный путь и обеспечить функционирование инфраструктур, согласно правилам проживания.

Этим и объясняется завышенная стоимость участка. Не в каждом случае администрация имеет возможность позаботиться об инфраструктуре. Покупатель должен узнавать об этом собственными силами. Как показывает практика, инфраструктуру жильцы (покупатели) обеспечивают самостоятельно.

Немаловажное значение имеет состояние земли и грунта. При жилищном строительстве существует вероятность возведения строения на болотистой, песочной местности. Находясь в низине либо на холмистой поверхности, земля может причинять проблемы собственнику. Чтобы избежать проблем, необходимо проверить уровень грунтовых вод, выкопав небольшие углубления вдоль периметра участка.

Обратите внимание! Если в течение 1 часа в углублениях скопится вода, существует вероятность затопления.

Имеет значение и экологическая обстановка. Не лишним будет убедиться в отсутствии вблизи надела производственных фабрик, заводов, стрельбищ, свалок и пр.

Проверка категории ЗУ и целевого назначения

При приобретении земельного участка имеет значение категория разрешенного использования. ЗУ, покупаемые под индивидуально-жилищное строительство, определены Кадастровой службой.

Но предусмотрена возможность перевода надела из одной категории в другую. С этой целью каждый субъект РФ имеет нормативный акт, предусматривающий этот перевод.

Более распространенным является изменение назначения сельскохозяйственного угодья для ИЖС. Поскольку с/х угодья являются самыми дорогими, при их переводе необходимо доказать целесообразность и обоснованность изменения целевого разрешения. При этом часто возникает необходимость оплаты недоимки государству.

Дополнительная информация! Лучше менять с/х использование с целью организации крестьянско-фермерского хозяйства, которое предполагает улучшенные условия для возведения дома.

Проверка наличия коммуникаций

При приобретении территории под ИЖС не стоит брать надел, вокруг которого отсутствуют коммуникации. По их наличию определяется цена за ЗУ. При покупке участка без проведенных коммуникаций необходимо иметь смету стоимости и сроки дальнейших работ по их проведению.

  1. На воду. Она может быть проведена в здание через общий водопровод (из города, поселка и пр.). Владелец имеет право провести воду через индивидуальную скважину.
  2. На газоснабжение. При наличии располагающей трубы возле участка будет иметься источник обогрева дома. Доставка газовых баллонов — занятие утомительное, а проведение отдельной магистрали газопровода — услуга дорогая.
  3. На электричество. Прежде чем начинать строительство дома, следует выяснить обеспечение территории электроэнергией. При ее отсутствии установка собственного генератора мощности станет дополнительной финансовой затратой.
  4. На канализацию. Обеспечение городского комфорта в загородной зоне получится при наличии возле участка коммунальной канализационной системы.

Низкая цена за покупку ЗУ должна насторожить потенциального покупателя. Такая стоимость объясняется сложностями и непредвиденными ситуациями, связанными с системой коммуникаций.

Ревизия документации

Подобрать нужную землю потенциальный покупатель в силах самостоятельно. Но для проверки и оформления документации желательно пригласить специалиста. Прежде чем подписывать договор купли- продажи, необходимо изучить бумаги на землю.

Читайте также:
Небольшие красивые дома — Фото

Действующий хозяин ЗУ обязан предъявить:

  • свидетельство о праве собственности на угодье (при покупке до 2016 г.);
  • справки – подтверждение перехода прав собственности (договор купли-продажи, доверенность и пр.);
  • копию паспорта собственника; ;
  • схему расположения земли в отношении соседних объектов;
  • выписку ЕГРН об отсутствии обременений и ограничений на территорию (она также заменяет свидетельство и собственности при его отсутствии);
  • справку об оценке недвижимого имущества;
  • бумагу о типе разрешенного использования (сведения также содержатся в выписке ЕГРН);
  • справку об отсутствии задолженностей; (мужа).

Кроме указанных документов у покупателя имеется право запроса дополнительных бумаг. В их список входят: бумаги об отсутствии построек на земле, справки о дееспособности продавца, разрешение от органов опеки (если собственником является малолетний гражданин) и т.д.

Получение информации о залоге

Обременения на ЗУ не дадут возможности пользоваться участком на законных правах. Чтобы не столкнуться с такой проблемой, перед покупкой необходимо проверить участок на наличие залога.

Выяснить это можно заказав выписку ЕГРН онлайн, или подав заявление в МФЦ/Росреестр. После подачи запроса в течение 5 дней гражданину выдадут справку с указанием состояния земли. Проверить территорию на залог можно и на сайте Росреестра.

Подробную статью о проверке участка читайте здесь.

Как купить земельный участок под строительство дома?

Покупка территории под ИЖС подразумевает выполнение ряда действий с момента выбора надела до регистрации сделки. Чтобы каждый этап прошел беспроблемно, потенциальному покупателю необходимо иметь представление о порядке действий:

  1. Первый шаг — выбор участка. Чтобы построить дом, необходимо выбирать территорию, имеющую статус ИЖС. Участок может располагаться в городе, сельской местности.
  2. После того, как угодье выбрано, следует запросить у продавца документы.
  3. Если со справками все в порядке, можно приступать к подписанию соглашения. Справка! При подготовке документации стороны вправе заключить предварительный договор с указанием более значимых вопросов (стоимость, порядок оплаты и пр.).
  4. При отсутствии разногласий продавец и покупатель приступают к последнему этапу – регистрации. Нотариус должен присутствовать по желанию сторон. Когда специалист проверит документы, и участники сделки подпишут их, покупатель передает деньги продавцу – оформляется акт передачи. Договор вступит в силу спустя 3 недели после подписания.
  5. Завершающий шаг – регистрация прав собственности нового владельца в Росреестре. Процедура длится около 1,5 месяца. По завершении процедуры гражданину выдается свидетельство.

В продаже могут отказать по нескольким причинам: у покупателя нет права на выкуп территории, заявление составлено с ошибками, отсутствуют требуемые документы, на участке имеются постройки, являющиеся собственностью государства.

У государства

Покупка ЗУ у государства — процедура длительная.

Алгоритм действий:

  1. Подача заявления в администрацию с просьбой продать надел.
  2. При одобрении заявки — оформление кадастровых справок на землю.
  3. Подача заявления на подписание договора.
  4. Объявление должностными лицами о торгах.
  5. Подписание соглашения с победителем аукциона.
  6. Оформление имущественных прав.

Кроме денег за ЗУ покупатель оплачивает услуги нотариуса (по желанию), государственную пошлину (350 р.), документы на строительные работы.

У частного лица

Процедура покупки участка у частного лица осуществляется намного проще.

Порядок действий:

  1. Поиск подходящего варианта.
  2. Предварительная встреча с хозяином территории с целью обсуждения условий сделки.
  3. Заключение соглашения.
  4. Его регистрация.
  5. Оформление свидетельства о праве собственности новым владельцем.

Основная сложность процесса — подготовка документации.

  • паспорт,
  • свидетельство о праве собственности,
  • кадастровые бумаги,
  • справки об отсутствии задолженности,
  • согласие супруга.

Важно! Если одной из сторон является юридическое лицо, соглашение заверяется нотариусом.

Еще больше информации о сделках с физическими лицами можно найти здесь.

Нюансы процедуры

Приобретая участок, следует обратить внимание на логистические характеристики. Реальное расположение территории оценивается по затраченному времени на путь к ней, а не по расстоянию, указанному на карте.

Не лишним станет исследование качества подводящей к наделу дороги, возможность подъезда грузового транспорта. Учитывать стоит и размеры участка. Идеальным является соотношение и территории дома 1:10. Размеры здания рассчитываются в м2, а земля — в сотках.

Оценивая месторасположение территории, необходимо запомнить следующее:

  • водоохранная зона не может нарушаться земельным наделом — территория должна находиться вдали от водоема на 40 – 150 м;
  • холмистая местность станет препятствием к возведению сооружения — почва будет сползать;
  • открытая местность либо густо застраиваемая площадь являются небезопасными.

При подборе ЗУ главное — четкое формулирование требований, касающихся расположения, цены, площади.

Полезное видео

Дополнительная информация о нюансах сделок по приобретению участков под ИЖС в видео:

Заключение

Таким образом, купить участок под ИЖС можно у государства или частного лица. Прежде чем заключать договор, следует проверить территорию на наличие коммуникаций, обременений.

Какую площадь участка выбрать?

Вернуться к списку статей

Выбор площади участка многим дается нелегко. С одной стороны — чем меньше территория, тем проще ее обслуживать. С другой — на объекте площадью в почти гектар можно разместить и большой дом, и огород, и зону отдыха, и гараж, и хозяйственные постройки и даже гостевой домик.

Финансовый вопрос тоже важен для большинства покупателей недвижимости. Объекты большой площади обходятся дорого не только на этапе покупки и строительства, но и при обслуживании.

Разберемся, как сделать правильный выбор участка для покупки.

Какой должен быть размер участка для строительства дома

Чтобы оценить, какого размера выбрать участок, подойдет классическая формула: площадь дома должна составлять не более 1/10 части от площади территории. Таким образом, при желании построить компактный одноэтажный коттедж 100 м², нужно выбирать объект площадью не менее 10 соток.

Важна соразмерность дома и участка. На тех же 10 сотках можно возвести коттедж побольше, однако в этом случае будет сложнее соблюсти строительные нормы, которые касаются расстояний жилого дома от соседних строений и въезда. Кроме того, при полной застройке не останется места для сада, бассейна, зоны барбекю, бани и других атрибутов загородной жизни.

Читайте также:
Радиаторы Arbonia: технические характеристики, подключение

Примеры грамотного распределения площади на объектах разной площади:

  • 6 соток — небольшая дача или 1-2-этажный дом для постоянного проживания 7×8 метров, компактный огород или благоустроенное место для отдыха;
  • 7-10 соток — 1- или 2-этажный коттедж побольше с навесом для автомобиля, баня, сад-огород, небольшой бассейн или детская площадка;
  • 11-20 соток — жилой дом, баня, хозяйственные постройки, элементы ландшафтного дизайна и просторная площадка для отдыха;
  • 20-30 соток — коттедж для большой семьи и несколько функциональных зон.

Предельные размеры земельных участков:

Минимальный размер участка

Ответ на вопрос, какой минимальный размер земельного участка, содержится в Земельном Кодексе РФ. По закону минимальный размер площади участка составляет не менее 3 соток.

Девелоперы обычно реализуют объекты большей площади — от 6 соток. На такой территории можно разместить частный дом, машиноместо, теплицу, небольшой цветник и зону для летнего отдыха.

Максимальный размер участка

Максимальный размер площади участка законодательно не ограничен. Даже если девелопер не продает объекты нужной вам площади, можно купить несколько соседствующих наделов, объединить их и получить подходящую территорию для вашего проекта.

На объекте более 40 соток обычно строят большой жилой дом, в котором могут комфортно проживать несколько поколений одной семьи, временно размещаться друзья и родственники, баню, бассейн, хозяйственные постройки. Остается достаточно места для благоустройства в соответствии с желаниями хозяина.

Что учесть при выборе площади земельного участка

Денежные вложения на благоустройство

При составлении сметы учитывайте не только стоимость объекта и строительства коттеджа, но и цены на возведение хозяйственных построек, бани, бассейна, закупку объектов ландшафтного дизайна, мощение дорожек.

Общая площадь участка напрямую влияет и на то, сколько владелец будет ежегодно тратить на его обслуживание. Большой дом требует значительных затрат на содержание инженерных сетей, просторная территория — на расчистку снега, поддержание аккуратного вида газона, уход за растениями.

Назначение участка

Размер участка для строительства частного дома должен быть достаточным для размещения всех дополнительных функциональных зон. Постройка дома с нуля без сада, огорода, зон отдыха не требует большой площади.

Если территория будет использоваться в качестве дачи, обычно достаточно 6-8 соток: на них можно уместить огород с теплицами и небольшой домик для отдыха.

Размер дома

Еще до покупки стоит точно представлять размер дома на участке. При выборе размера строения оцените количество проживающих, требования к размерам и расположению жилых и общих помещений.

Максимальный размер дома на участке не ограничен. При выборе площади и местоположения важно учитывать ограничительные линии на плане объекта недвижимости.

Дополнительные постройки

Необходимо заранее просчитать размеры каждой постройки на земельном участке: бани, гаража, мастерской, строения для инвентаря и других объектов.

Ландшафт

Подумайте, что еще будет располагаться на территории. Это могут быть:

  • садово-огородная зона;
  • благоустроенная зона отдыха в эко-стиле;
  • искусственный водоем;
  • другие объекты благоустройства.

Если нет желания тратиться на ландшафтный дизайн участка, подойдет небольшой объект рядом с лесом.

Форма земельного участка

Важно учесть не только размер участка для строительства жилого дома но и соотношение его габаритных размеров. Небольшая ширина и в два раза большая длина прямоугольного участка земли заставят задуматься о грамотном зонировании пространства. Сложности возникнут и при покупке объекта нестандартной формы.

Оптимальный размер загородного участка

Выбирать оптимальный размер участка для строительства дома нужно, ориентируясь на все вышеперечисленные факторы. При выборе стоит обратить внимание не только на площадь участка в ГА, но и на его геометрические и ландшафтные особенности.

Где выгодно купить участок подходящего размера

Девелоперская компания «Ярд» реализует объекты разной площади в современных, благоустроенных, охраняемых КП, расположенных в 15-25 минутах езды от центра Тюмени.

Минимальный размер участка для строительства частного дома в коттеджных поселках Луговое и Лето-парк — 6 соток. В наличии также есть объекты 8-25 соток для воплощения более масштабных строительных и ландшафтных проектов.

СТАРТ НОВОЙ ОЧЕРЕДИ ЛЕТО-ПАРК

Предоставляя свои персональные данные Пользователь даёт согласие на обработку, хранение и использование своих персональных данных на основании ФЗ № 152-ФЗ «О персональных данных» от 27.07.2006 г. в следующих целях:

Осуществление клиентской поддержки
Получения Пользователем информации о маркетинговых событиях
Проведения аудита и прочих внутренних исследований с целью повышения качества предоставляемых услуг.
Под персональными данными подразумевается любая информация личного характера, позволяющая установить личность Пользователя/Покупателя такая как:

– Фамилия, Имя, Отчество
– Дата рождения
– Контактный телефон
– Адрес электронной почты
– Почтовый адрес

Персональные данные Пользователей хранятся исключительно на электронных носителях и обрабатываются с использованием автоматизированных систем, за исключением случаев, когда неавтоматизированная обработка персональных данных необходима в связи с исполнением требований законодательства.

Компания обязуется не передавать полученные персональные данные третьим лицам, за исключением следующих случаев:

1. По запросам уполномоченных органов государственной власти РФ только по основаниям и в порядке, установленным законодательством РФ

2. Стратегическим партнерам, которые работают с Компанией для предоставления продуктов и услуг, или тем из них, которые помогают Компании реализовывать продукты и услуги потребителям. Мы предоставляем третьим лицам минимальный объем персональных данных, необходимый только для оказания требуемой услуги или проведения необходимой транзакции.

Компания оставляет за собой право вносить изменения в одностороннем порядке в настоящие правила, при условии, что изменения не противоречат действующему законодательству РФ. Изменения условий настоящих правил вступают в силу после их публикации на Сайте.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: